Ипотека пошла на второй круг

На фоне падения ставок по депозитам физические лица проявляют интерес к ипотечным облигациям. Доходности таких бумаг обеспечивают премию в 1-1,25 п. п. к ОФЗ. Однако массового спроса на такие бумаги брокеры не видят, поскольку они сложны в понимании и недостаточно ликвидны.

Игра на закладных

В пятницу АО «Дом.РФ» и банк «Дом.РФ» подвели итоги размещения совместного выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на общую сумму 14 млрд руб. Сбор заявок осуществлялся 16–17 ноября, и по его итогам организаторы получили около 680 заявок от институциональных инвесторов и физических лиц. По оценкам директора по взаимодействию с инвесторами «Дом.РФ» Алексея Пудовкина, 650 заявок пришлось на частных инвесторов, на общую сумму более 35 млн руб. Стоит отметить, что в этом году эмитенты довольно редко предлагали инвесторам аналогичные облигации. И в большинстве случаев количество сделок по ним не превышало одного десятка — все уходило крупным покупателям.

Ипотечные ценные бумаги — это облигации, выпущенные банком, обязательства по которым обеспечиваются залогом ипотечного покрытия. Структурируется сделка следующим образом — банк объединяет в общий пул ипотечные кредиты, и под права на получение платежей по этим кредитам выпускает ценную бумагу.

По словам главного аналитика долговых рынков БК «Регион» Александра Ермака, обеспечение в виде залога ипотечного покрытия может существенно превышать объем выпущенных ипотечных облигаций.

Впрочем, в последнем случае по выпущенным облигациям «Дом.РФ» выступает поручителем.

Ипотечные облигации бывают однотраншевыми и многотраншевыми. Отличаются они тем, что в первом случае пул кредитов обеспечивает только один выпуск облигаций, во втором — несколько. У многотраншевых ИЦБ несколько траншей с разным уровнем приоритетного права на получение выплат. Чем ниже транш, тем выше риск, что при дефолте по кредитам выплаты по ним будут не в полном объеме. По словам аналитиков, сегодня преимущественно размещаются однотраншевые бумаги. В целом объем рынка ИЦБ составляет около 500 млрд руб., причем 80% рынка занимают ипотечные облигации с поручительством «Дом.РФ».

Охота за премией

Основным преимуществом ипотечных бумаг является высокое кредитное качество (благодаря обеспечению) и наличие премии относительно ОФЗ, порядка +100 б. п., отмечает управляющий директор отдела рейтингов структурированного финансирования «Эксперт РА» Александра Веролайнен.

Доходность по последнему размещению ипотечных облигаций составила 5,98% годовых при спреде к доходности ОФЗ 125 б.п»,— отмечает Александр Ермак.

«Премия отражает риск досрочного погашения облигаций относительно запланированного срока из-за досрочного погашения заемщиками своих ипотечных кредитов»,— отмечает госпожа Веролайнен.

В случае досрочного погашения ипотечных кредитов, входящих в залоговый пул, происходит частичное досрочное погашение и ИЦБ. Выплаты в счет погашаемых кредитов осуществляются, как правило, ежеквартально. «От скорости погашения кредитов в конечном счете зависит реальный срок обращения ипотечных облигаций, который существенно меньше объявленного срока обращения»,— отмечает господин Ермак. По словам Алексея Пудовкина, дюрация последнего выпуска составляет 2,75 года.

Испытание ликвидностью

Вместе с тем участники рынка отмечают, что ИЦБ остаются сложным инструментом для частных инвесторов. По словам начальника управления анализа рынков «Открытие Брокер» Антона Затолокина, они предпочитают ориентироваться исключительно на процентную ставку по финансовым инструментам, мало обращая внимания на другие параметры. «Тот факт, что ипотечные облигации являются видом обеспеченного долга, часто остается вне их внимания»,— отмечает господин Затолокин.

Физических лиц может отпугивать и низкая ликвидность по бумагам. «Ликвидность важна для частных инвесторов, так как в условиях финансовой неопределенности, вызванной пандемией, далеко не многие способны четко планировать свои финансы с длительным горизонтом»,— отмечает Антон Затолокин. По словам портфельного управляющего УК «Уралсиб» Бориса Краснова, ипотечные облигации исторически были интересны институциональным инвесторам. «Бумаги приобретаются до погашения, и их ликвидность ограничена выпуском. Кому-то они нужны для соблюдения нормативов, кому-то — для инвестирования пенсионных средств»,— отмечает господин Краснов.

Основной риск ИЦБ — это кризис на рынке недвижимости.

По словам трейдера по облигациям «Фридом Финанс» Александра Жуляева, падение цен на недвижимость, спроса и ликвидности могут лишить данные ценные бумаги их главного преимущества, а также потока платежей, из которого идут выплаты инвесторам. «Потенциальным риском является то, что пулы закладных могут отличаться по своему качеству, которое простой частный инвестор проанализировать просто не в состоянии»,— отмечает господин Жуляев.