Из ипотеки не получаются ценные бумаги

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило оценку перспектив секьюритизации ипотеки на российском рынке в течение ближайших четырех лет. Если в начале года агентство рассчитывало секьюритизировать к 2020 году 45% всей ежегодной выдачи ипотеки в стране, то теперь к тому же сроку — всего 8%. Столь существенная корректировка может быть связана с тем, что ключевые инвесторы в эти бумаги — НПФ — в ближайшие годы не будут иметь значимых ресурсов для инвестиций, да и после завершения программы господдержки ипотеки банки вряд ли будут сильно наращивать ее выдачу.

Как следует из размещенного на сайте правительства паспорта проекта "Ипотека и арендное жилье", утвержденного Минстроем, АИЖК прогнозирует, что в 2017 году объем ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с поручительством агентства составит 50 млрд. руб., в 2018 году — 100 млрд. руб., в 2019 году — 150 млрд. руб., а в 2020 году — 200 млрд. руб. А соотношение ипотеки, под которую выпущены данные бумаги, к ежегодному объему выдачи ипотечных ссуд за соответствующие периоды вырастет с 3% до 8% к 2020 году. Сам объем выдачи ипотеки в 2020 году, согласно документу Минстроя, составит 2,5 трлн. руб., при 1,7 трлн. руб., ожидаемых по итогам 2017 года.

При этом в утвержденной в феврале 2016 года Стратегии развития АИЖК на 2016-2020 годы (имеется в распоряжении "Ъ") сообщалось, что в "прогнозном периоде ожидается восьмикратный рост российского рынка ИЦБ, в том числе за счет повышения доли выпущенных через "фабрику" ИЦБ новых ипотечных ценных бумаг до уровня около 45%... в 2020 году".

Таким образом, за девять месяцев прогнозы АИЖК в отношении реализации его ставки на рынок секьюритизации ипотеки стали существенно скромнее.

В АИЖК вчера прокомментировали разницу этих показателей лишь в общих чертах: "Цели, указанные в стратегии АИЖК, будут достигаться по разным направлениям. Часть показателей запланирована к реализации в рамках приоритетного проекта "Ипотека и арендное жилье". Остальная работа по достижению стратегических целей будет вестись в текущей деятельности агентства".

Также в АИЖК утверждают, что провели переговоры с более чем 15 участниками рынка, объем портфелей которых составляет около 85% всей накопленной ипотеки (4,3 трлн руб.). "Кредитные организации проявляют интерес к новому механизму",— заявили в пресс-службе АИЖК.

Развивать секьюритизацию ипотеки АИЖК намерено с помощью "фабрики ИЦБ". Банк выдает кредиты заемщикам и передает закладные по ним ипотечному агенту, который после получения поручительства АИЖК (с уплатой комиссии) выпускает и регистрирует в Банке России однотраншевые ИЦБ. Полученные от ипотечного агента ИЦБ банк может оставить на балансе, заложить в ЦБ или продать сторонним инвесторам, получив рефинансирование. Для банков — выпуск однотраншевых бумаг, который они не могут делать самостоятельно, разгружает баланс от младшего транша, наиболее давящего на капитал (коэффициент риска по нему 1250% по Базелю-3). Кроме того, учитывая низкий коэффициент риска по такому активу (поручительство АИЖК снижает его до 20% против классических 100% по старшему и среднему траншу при обычной секьюритизации), это делает его более привлекательным для инвесторов, а значит, должно повышать спрос на эти бумаги. АИЖК зарабатывает на комиссионных и поручительствах.

Мнения участников рынка о том, удастся ли АИЖК реализовать теперь уже менее амбициозные планы по секьюритизации ипотеки, разделились. По словам источника, знакомого с ситуацией, ключевой вопрос — в инвестиционном спросе на данные бумаги. "Предполагалось, что основными покупателями бумаг будут пенсионные фонды, но если в начале года АИЖК исходило из намного более оптимистичного понимания их инвестиционной активности, то сейчас уже понятно, что в ближайшие годы она будет минимальной",— говорит источник "Ъ". Действительно, подтверждает генеральный директор консалтинговой компании "Пенсионный партнер" Сергей Околеснов, в конце 2015 года (когда разрабатывалась стратегия АИЖК.— "Ъ") рынок ожидал, что заморозка пенсионных накоплений 2014-2016 годов не повторится, то теперь понятно, что этот механизм планируется продлить на 2017-2019 годы. "Речь идет о ежегодном непоступлении в НПФ порядка 400 млрд. руб., то есть, около 1,2 трлн. руб. за три года,— продолжает эксперт.— Соответственно, эти средства не будут инвестированы и в ценные бумаги, в том числе, в бумаги АИЖК". Согласно первоначальным планам, 45% от объема выдачи ипотеки составили бы около 1,1 трлн. руб.

Напомним, что ранее банки выражали сомнение в том, что этот инструмент будет ликвидным, и скептически оценивали рыночный спрос на него (см. "Ъ" от 30 сентября). Впрочем, даже скорректированный вариант прогнозов развития ипотечного рынка и секьюритизации относится, по мнению нескольких экспертов, к самому оптимистичному сценарию. "Я думаю, что 50 млрд. руб. в первый год это реально, а дальнейшие результаты будут зависеть от темпов роста рынка,— считает зампред Абсолют-банка Татьяна Ушкова.— При этом заявленные результаты АИЖК достижимы только при договоренности с одним-двумя крупными игроками". Ее поддерживает заместитель предправления банка "Возрождение" Андрей Шалимов: "По моим оценкам, лучше рассчитывать на достижение примерно 50% от заявленного результата". По его оценке, для ликвидности ИЦБ нужно, чтобы объем выпуска был не менее 30 млрд. руб., а этого можно достичь только работой с госбанками или делать сборные выпуски с несколькими банками, где трудно будет инвесторам оценить уровень риска. Впрочем, как выяснилось, крупнейшие игроки принцпиальных возражений против такого сотрудничества не имеют. В ВТБ 24 подтвердили, что планируют осуществлять секьюритизацию с АИЖК. Источник, близкий к Сбербанку, сообщил, что не исключает проведение пилотной сделки по такой секьюритизации.

Однако кроме спроса инвесторов на такие бумаги и желания банков их выпускать, для реализации проекта необходимы определенные темпы роста первичного актива — собственно, ипотечных кредитов. В 2015 и 2016 годах рынок ипотеки рос во многом благодаря государственной программе субсидирования процентной ставки, которая действовала для кредитования на первичном рынке жилья. Эта программа, о чем не раз заявлял глава Минстроя Михаил Мень, будет завершена. По мнению экономистов, существенный рост ипотечного кредитования будет затруднителен без новых мер господдержки. "Такое наращивание ежегодных темпов выдачи ипотеки — крайне оптимистический сценарий, который можно реализовать только при самых благоприятных макроэкономических условиях и, скорее всего, не без мер господдержки",— считает бывший член совета директоров АИЖК, президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.