Отступное жилье

Обещания властей увеличить доступность жилья за счет стартовавшей весной этого года льготной ипотечной программы реализовались лишь частично, свидетельствует исследование Национального рейтингового агентства (НРА). Пока выгоду ощутили заемщики, купившие квартиры в новостройках до конца августа: они могут экономить на платежах по кредитам и быс тро компенсировать первоначальный взнос. Но осенью застройщики повысили цены, что нивелировало положительный эффект дешевых займов. Зато девелоперам удалось повысить доходы на 38–52%. Власти рассчитывают, что подорожание квартир замедлится в 2021 году.

Повышению доступности ипотечной программы по субсидированной государством ставке 6,5%, запущенной в мае этого года для покупки только строящихся квартир предельной стоимостью 12 млн руб. в Москве, Подмосковье, Петербурге, Ленинградской области и до 6 млн руб. в других регионах, мешает рост цен на жилье, следует из анализа НРА (есть у “Ъ”). Россияне, купившие до конца августа жилье по льготным кредитам, по подсчетам «Дом.РФ», экономят 11,3% по сравнению с теми, кто взял займы по 8%. При ставке 6,5% заемщики также могут за пять месяцев компенсировать первоначальный взнос, добавляют в ВТБ.

Но этот эффект нивелировался уже осенью.

По данным НРА, к середине октября из-за высокого спроса цены в новостройках Москвы выросли на 10% по сравнению с концом апреля, в Санкт-Петербурге — на 17%, в регионах — в среднем на 7%. По данным системы «Наш.Дом.РФ», в январе—сентябре также заметно подорожали строящиеся квартиры в Подмосковье (на 16,4%) и Калининградской области (на 11,6%).

Эффект от льготной ставки для покупателей размывается при повышении цен на 8%, считает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов говорит о 15–20%. Между тем, предупреждает управляющий директор аналитического управления банка «Открытие» Константин Енин, в октябре цены уже вплотную подошли к верхней границе комфортного для заемщиков диапазона ежемесячного платежа по ипотеке. Прогнозируемое повышение цен до конца этого года еще на 3–5%, по его мнению, «окончательно исчерпает положительный эффект льготной ипотеки».

Осенью спрос на новостройки дополнительно подстегнуло отсутствие заявлений о продлении программы после 1 ноября 2020 года, полагают в аппарате вице-премьера Марата Хуснуллина.

Там уточнили “Ъ”, что в сентябре выдано более 60 тыс. кредитов, что на 25–33% больше, чем в июне—августе, но при продлении программы ожидают возврата к показателям лета по ежемесячной выдаче займов. Минфин 16 октября внес в правительство проект постановления о пролонгации программы до 1 июля 2021 года.

По итогам 2020 года в РФ уровень цен на первичном рынке будет соответствовать показателям 2014–2015 годов, но все еще не достигнет значений 2012 года. По данным Росстата, в 2012 году цены выросли на 10,7%, в 2014-м — на 5,7%, в 2015-м — на 6,2%, отметил представитель вице-премьера.

Текущему увеличению цен способствует дефицит нового жилья по стартовой стоимости, полагает гендиректор We Know Александр Галицын. Осенью рост цен обеспечила и отмена девелоперами дисконтов, действовавших в локдаун, добавляет заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба. Также на цены продолжает влиять более долгосрочный фактор — переход застройщиков на эскроу-счета и проектное финансирование, отмечают в «Гранеле» и «Инграде». Однако заместитель руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Никита Белоусов настаивает, что этот фактор «не стоит демонизировать», поскольку сейчас средняя ставка по проектному финансированию для застройщиков составляет, по его данным, около 4,5% годовых.

Представитель Марата Хуснуллина прогнозирует, что в 2021 году рост цен замедлится. Но это произойдет в первую очередь из-за сокращения числа платежеспособных покупателей, отмечают в IRN.Ru. Спрос будет снижаться из-за роста закредитованности населения, добавляет госпожа Дзюба.

Сейчас спрос обеспечивают те, кто реинвестирует в недвижимость средства, хранящиеся на депозитах в банках, убеждена исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. При этом, говорит она, большинство действительно нуждающихся в новом жилье не могут воспользоваться льготной ипотекой из-за роста цен на квартиры на фоне падения доходов. По мнению госпожи Полиди, более эффективной была бы прямая господдержка нуждающихся граждан.

Зато крупные девелоперы уже успели заработать на росте цен на фоне льготной ипотеки. Аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов напоминает, что, например, у ПИК и ЛСР маржинальность продаж в первом полугодии увеличилась соответственно на 38% и 52% год к году.