Сделки по ипотеке зависли из-за коронавируса

Самоизоляция привела к тому, что банки останавливают 10-20% ипотечных сделок — частично по желанию клиентов, частично из-за нового режима работы МФЦ. Наибольшие проблемы возникают при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Изменение режима работы многофункциональных центров (МФЦ) и Росреестра из-за пандемии коронавируса привело к тому, что оформление офлайн-сделок по ипотеке практически остановилось, рассказали РБК собеседники в банках и участники рынка.

Чтобы завершить ипотечную сделку и провести расчеты, нужно подать документы на регистрацию права собственности через МФЦ в Росреестр, но из-за пандемии коронавируса изменился режим их работы. Теперь МФЦ работают по предварительный записи, а Росреестр принимает документы через свой электронный сервис. По предварительной записи можно также подавать документы по экстерриториальному принципу в офисы Федеральной кадастровой палаты.

«В связи с ограничением работы МФЦ невозможно лично или по доверенности сдать документы на государственную регистрацию сделок с недвижимостью и, соответственно, получить документы после государственной регистрации», — объясняет председатель комитета по развитию рынка недвижимости московской «Деловой России» Анна Лупашко. По ее словам, это приводит к тому, что банки не раскрывают аккредитивы по совершенным сделкам (средства со специального счета покупателя на счет продавца переводятся только после предоставления в банк документов о переходе права собственности), и в итоге продавец недвижимости не может получить деньги.

В текущих условиях в связи с ограничениями в работе МФЦ и Росреестра единственной возможностью для клиента зарегистрировать сделку является онлайн-канал, признает источник в ипотечном банке. Замедления по работе с Росреестром есть, так как сейчас работает только электронная регистрация сделок, подтверждает источник в банке из топ-10. РБК направил запрос в Росреестр. Во вторник, 7 апреля, ведомство сообщило, что за прошедшую неделю количество заявлений в электронном виде выросло вдвое.

Сколько сделок переносится

Поскольку МФЦ не принимает документы офлайн, Райффайзенбанк проводит сделки с использованием аккредитивов с увеличенным сроком, говорит руководитель направления по развитию ипотечного кредитования банка Антон Красильников. Всего в связи с режимом самоизоляции приостановлены около 20% сделок, они будут завершены после улучшения эпидемиологической обстановки, добавляет он.

В пресс-службе Сбербанка сообщили, что перенесли 10-15% от общего числа сделок по желанию клиентов, которые придерживаются режима самоизоляции и остаются дома. В целом в Сбербанке отмечают снижение количества заявок на ипотеку до уровня выходных и праздничных дней.

Количество заявок на ипотеку в начале апреля сократилось примерно в два раза по сравнению с мартом, сообщила начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка Татьяна Чернышева. «Это вызвано в большей степени тем, что часть клиентов откладывает принятие решения по ипотечным кредитам до периода стабилизации ситуации на рынке», — отметила она.

«Ипотечные сделки по-прежнему проводятся, однако их количество заметно снизилось. При этом проблемы технического характера сводятся к минимуму: банки перешли на работу дежурных офисов, и лишь несколько кредитных организаций полностью отказались от проведения ипотечных сделок. Главное в текущей ситуации — согласовать с самим клиентом дату визита в банк для подписания документов», — объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она прогнозирует, что по итогам апреля спрос на покупку квартир с привлечением жилищного кредита может снизиться на 70% по сравнению со среднемесячными показателями за последний год.

«Не все клиенты готовы осваивать современные методы работы: более консервативные покупатели предпочитают отложить покупку до окончания карантина, чтобы лично посетить офис продаж и заключить договор на бумаге. Это также отражается на общей структуре спроса» — говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

Есть и другие сложности: четверть строительных компаний остановила свою деятельность, практически не функционируют кадастровые инженеры, риэлторы, нотариусы, невозможно осуществлять показы недвижимости, перечисляет Лупашко из «Деловой России».

«Если сделка предполагает больше двух участников, ее провести практически невозможно. По таким сделкам фиксируются только авансовые платежи, чтобы в будущем имелась возможность ее осуществить», — добавляет она. Таким образом, на рынке недвижимости оборот практически остановлен, за исключением рынка загородной недвижимости, где фиксируется увеличение спроса на аренду загородного жилья для самоизоляции.

Как берут ипотеку на новостройки

Крупные застройщики подтверждают, что проводят операции дистанционно. Коммерческий директор ГК «МИЦ» Геннадий Дикалов говорит, что все процессы, в том числе сделки с привлечением ипотеки, идут в штатном режиме, документы на регистрацию ДДУ подаются через сервис электронной регистрации Росреестра. По словам руководителя управления клиентских программ и ипотеки ПИК Юрия Никитчука, одобрение сделок ипотеки при покупке квартир в компании происходит в онлайн-режиме, когда анкеты на ипотеку рассылается в 14 банков-партнеров.

По похожей схеме работает и группа «Самолет», где также проходит онлайн-одобрение ипотеки, сообщила руководитель управления ипотечного кредитования группы «Самолет» Алена Анцышкина. В пресс-службе Сбербанка сообщили, что раньше порядка 30% от всех клиентов Сбербанка подавали заявки через сервис «ДомКлик», а теперь этот показатель вырос на 20 п.п. и составил 50%.

На первичном рынке сделки сейчас проводить проще, клиенту нужно будет прийти в отделение только для открытия счета и подписания договора, объясняет Красильников из Райффайзенбанка. Но могут возникнуть проблемы с предоставлением документов в банк, отмечает Анцышкина из «Самолета». Не все банки ушли от стандартного пакета документов и рассматривают выписки из ПФР и с лицевого счета зарплатного клиента, напоминает руководитель отдела ипотеки ГК «Гранель» Юлия Судакова: они настаивают на заверенной печатью справке 2-НДФЛ и копии трудовой книжки. В условиях самоизоляции клиентам зачастую трудно получить от работодателей документы, необходимые для подачи заявки на получение ипотечного кредита, что приводит к снижению потока заявок, отмечает управляющий директор Абсолют Банка Антон Павлов.

Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим подтверждает, что сложности с выдачей ипотечных кредитов часто связаны с тем, что отделы кадров многих компаний перешли на удаленный режим работы, в результате сотрудники не могут оперативно получить от них необходимые для банка документы и справки. Доля покупок по ипотеке в ГК «А101» уже снизилась: в марте они занимали 75%, а на первой неделе апреля — 57% продаж. В компании ожидают снижения продаж относительно марта в пределах 15-20%.

Что происходит со ставками

В условиях карантина и самоизоляции те банки, которые смогут настроить цифровую выдачу ипотеки и оперативное взаимодействие с Росреестром, покажут меньшее снижение выдач, чем другие, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Однако с высокой вероятностью, в ближайшие месяц-два выдача ипотеки будет происходить по заявкам, одобренным до начала марта. С усилением волатильности на финансовых рынках и угрозой распространения корнавирусной инфекции банки поставят на паузу одобрение новых кредитов из-за неопределенности финансового положения потенциальных заемщиков», — считает она.

По словам Литинецкой из «Метриума», более существенные ограничения связаны с условиями кредитования: банки не только поднимают ставки (в отдельных случаях — даже для клиентов с уже одобренной ипотекой), но и увеличивают сроки рассмотрения заявок, в результате чего сделки затягиваются.

Банки уже начали повышать ставки, свидетельствует анализ «Дом.РФ» за прошлую неделю. По его оценке, средневзвешенная ставка на первичном и вторичном рынках выросла на 0,07 п.п. до 8,9% и 9,09% соответственно. Отдельные банки подняли ставки по ключевым продуктам выше 10%, говорится в отчете.

«Отказ по ипотеке получают определенные категории клиентов: работники сферы туризма, логистики и перевозок, развлечений, гостиничного бизнеса, фитнеса и т. д. В некоторых случаях отказ автоматически ставится даже по ранее одобренным заявкам», — добавляет Литинецкая из «Метриума». О том, что некоторые банки стали более строго оценивать заемщиков, работающих в развлекательной сфере, транспортной отрасли и негосударственной медицине, говорит и Анцышкина из «Самолета».

«На период карантина выдачи будут минимальными: банки работают в упрощенном режиме, меняются политики андреррайтинга в отношении заемщиков из пострадавших от коронавируса секторов экономики. Это повлияет на общий объем выдач за год, он будет ниже, чем в прошлом году», — предупреждает аналитик Moody's Мария Малюкова.

После карантина во второй половине года, как считают в Moody's, выдачи возобновятся из-за нереализованного спроса. Но доступность ипотеки все равно снизится из-за ухудшения покупательной способности населения на фоне снижения доходов и роста безработицы.