Эскроу и ныне там

Ведомства подвели итоги первого года работы строительной отрасли по новым правилам — по данным Минстроя, сейчас только 35% жилищного строительства с привлечением средств граждан ведется на принципах проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Полноценный переход на новый механизм ожидается в 2022 году, когда будут завершены объекты, которые продолжают строиться по старым правилам долевого участия.

На принципах проектного финансирования в России сейчас возводится 35% жилья, сообщил в пятницу замглавы Минстроя Никита Стасишин в ходе онлайн-конференции «Реформа долевого строительства: итоги первого года». Напомним, новый механизм запущен с 1 июля 2019 года. Он предполагает отказ от прямого привлечения денег граждан — средства зачисляются на эскроу-счет, финансирование строительства происходит за счет банковских кредитов.

Пока этот механизм заработал лишь частично: власти разрешили достраивать дома с привлечением средств дольщиков напрямую тем застройщикам, у которых готовность объекта составляет не менее 30% (либо если по договорам долевого участия продано более 10% площадей). Предполагается, что полноценный переход на новый механизм состоится только в 2022 году, когда проекты, достраиваемые по старым правилам, будут завершены.

Всего в жилищное строительство, по экспертным оценкам, привлечено порядка 4,5 трлн руб., из которых большую часть — 3,6 трлн руб.— внесли граждане.

Объем кредитов, выданных застройщикам в рамках проектного финансирования, как сообщил замглавы Минфина Алексей Моисеев, равен 1,4 трлн руб. Он считает, что после завершения старых проектов эта сумма вырастет до 4 трлн руб., а к 2024 году— до 6 трлн руб. По данным ЦБ, покупателями открыто более 100 тыс. счетов эскроу и на них аккумулировано 353 млрд руб.

Представители Минстроя, Минфина, ЦБ и ДОМ.РФ в один голос говорили о том, что «реформа состоялась». Ни один дом, строящийся с помощью проектного финансирования, не стал проблемным, а среди граждан растет доверие к покупке квартир на первичном рынке. По мнению Минстроя, опасения экспертов и отраслевого сообщества по части роста цен на квартиры и падения темпов ввода жилья не оправдались. Все это, отметим, еще может случиться позже — поскольку в период перехода к новым правилам застройщики реже обращались за разрешениями на новое строительство.

Пока сигналы о наличии проблем приходят преимущественно из регионов.

Утверждается, например, что в Новосибирской области почти четверть строительных компаний находится в зоне риска, в Воронежской области представители отрасли и вовсе говорят, что проектное финансирование может «поставить крест» на развитии застроенных территорий (см. «Ъ-Воронеж» от 18 июня). В связи с этим, сообщил в пятницу Никита Стасишин, Минстрой дорабатывает программу поддержки малых застройщиков (преимущественно региональных), у которых доходность проектов не превышает 15%.

Свои претензии к механизму проектного финансирования есть и у банков.

В банковском сообществе уже обращали внимание на отсутствие возможности привлекать дополнительные инвестиции на этапе реализации проекта, а также механизма рефинансирования другими банками задолженности застройщика с «переносом» счетов эскроу. Сами же застройщики уже давно пытаются добиться поэтапного раскрытия эскроу-счетов, которое позволило бы им раньше получать доступ к деньгам граждан. Дискуссия на эту тему возобновилась на фоне «коронакризиса», но Минстрой и ЦБ пока выступают против такой инициативы. Уступкой властей можно назвать принятый в первом чтении законопроект, разрешающий раскрывать эскроу-счета после ввода дома в эксплуатацию, а не после регистрации первого права собственности на квартиру, как сейчас. Впрочем, Никита Стасишин в пятницу призвал застройщиков рассматривать эту норму не как альтернативу поэтапному раскрытию счетов, а лишь как возможность оптимизировать свои затраты.