Ипотека подняла цены и популярность новостроек

Рынок ипотеки в России побил очередной рекорд. В октябре 2018 года выдано кредитов на 300 млрд. руб., на 40% больше, чем в октябре 2017 года. Объем кредитов за десять месяцев превысил данные по ипотечному кредитованию за весь 2017 год. Несмотря на то что крупные банки подняли ставки по ипотеке на 0,5–1%, в среднем они остаются ниже, чем год назад. Население активно покупает в ипотеку квартиры в новостройках, цены на которые на фоне замедления строительства выросли за год,— в то время как на теряющем популярность вторичном рынке с учетом инфляции квартиры дешевели.

Первичный и вторичный рынок жилья разошлись в динамике цен — новостройки на конец третьего квартала 2018 года стоили 61 тыс. руб. за кв. м (рост 5,8% к четвертому кварталу 2016 года). На вторичном рынке цены номинально растут медленнее (+0,7%, 53,9 тыс. руб. за кв. м), а в реальном выражении (с учетом инфляции) продолжают снижаться (минус 4,2), следует из отчета госкорпорации (.pdf) «Дом.РФ».

Росту цен на новостройки способствовал повышенный спрос на них (на 10% выше, чем годом ранее)
— с ипотекой заключено 55% сделок в новостройках и 46% сделок на вторичном рынке (продажи вторички, соответственно, упали на 10% к тому же периоду 2017 года).

Рефинансирование же «старых» ипотечных кредитов теряет популярность, пик спроса на него пройден, отмечают в госкорпорации. Доля рефинансирования в сентябре снизилась до 11,5%, в то время как еще в феврале она составляла 17,3%.

По данным госкорпорации «Дом.РФ», к концу сентября средняя ставка по выданной ипотеке составила 9,41%, снизившись за год на 0,64 п. п. В среднем за девять месяцев 2018 года ставка составила 9,56% (минус 1,54 п. п.). Более заметному снижению ставок помешало повышение в сентябре ключевой ставки ЦБ на 0,25 п. п., до 7,5% впервые с 2014 года. В итоге практически все крупные банки с августа по октябрь повысили ипотечные ставки на 0,5–1 п. п. «Рост ставок не окажет значительного влияния на спрос на ипотеку как основной механизм улучшения жилищных условий»,— говорят в госкорпорации. При этом там отмечают, что рост ставок повлияет на замедление темпов роста ипотечного рынка: оно будет особенно заметно в начале 2019 года.

Выдача ипотечных кредитов тем не менее растет.

В октябре объем выданных кредитов составил 300 млрд. руб., что на 40% превышает уровень октября 2017 года.

За десять месяцев, по предварительной оценке госкорпорации, выдано кредитов на рекордные 2,37 трлн. руб.— за весь 2017 год было выдано 2,02 трлн. руб. Объем выдачи ипотеки в целом в 2018 году «Дом.РФ» ожидает на уровне 3 трлн. руб. Выдаче роста ипотеки могут помешать замедляющиеся в последние полгода объемы жилищного строительства — по данным Росстата, объемы жилищного строительства в октябре снизились на 14,7% в годовом выражении (см. “Ъ” от 21 ноября).

В агентстве говорят, что оснований для «пузыря» на рынке жилья и ипотеки нет. Ипотечный портфель банковской системы на 1 сентября достиг 6,2 трлн. руб., за 12 месяцев увеличившись на четверть (24%).