Ипотека уходит в пенсионный возраст

Банк России зафиксировал тревожный сигнал на ипотечном рынке. Во втором полугодии 2025 года почти каждый пятый кредит под залог жилья выдавался заемщикам, которым на момент планового погашения исполнится от 70 до 75 лет. Доля кредитов, где заемщику к окончанию выплат будет больше 60 лет, выросла до 65%.

Главная причина этой динамики в том, что жилье остается дорогим относительно доходов, поэтому высокий платеж приходится растягивать на максимально длинный срок. Чем продолжительнее срок выплаты кредита, тем ниже ежемесячная нагрузка, но тем выше общий объем процентов и тем дольше семья живет с долгом.

Сравнение с продолжительностью жизни выглядит жестко, но здесь важнее не сама демография, а качество долговой нагрузки. Формально ипотеку можно получить на 25–30 лет, но в реальности после 60 лет доходы у многих снижаются. Если кредит был взят почти на пределе семейного бюджета, то выход на пенсию, болезнь, потеря работы или падение доходов резко повышают риск просрочки.

Банки обычно рассчитывают кредит по текущему доходу заемщика, а не по тому, каким он будет через 20 лет. Поэтому длинная ипотека частично маскирует проблему доступности жилья. Формально сделка проходит, но финансовый запас у семьи становится ниже.

В ближайшие годы эта модель, скорее всего, сохранится, пока ставки остаются высокими, а темпы роста цен на жилье не идут вниз вслед за доходами населения. В этой связи спрос будет смещаться в сторону льготных программ, семейной ипотеки и более продолжительных сроков погашения займа. Рыночная ипотека без субсидий для многих семей остается слишком дорогой из-за высоких ставок.

Для заемщиков главным ориентиром должна быть не одобренная банком сумма, а устойчивость платежа. Безопаснее брать кредит с запасом по доходам, иметь резерв хотя бы на несколько месяцев и при досрочных платежах по возможности сокращать срок кредита. При снижении ставок стоит рассматривать рефинансирование, потому что даже уменьшение ставки на 1–2 п.п. на длинном сроке может заметно снизить переплату или ускорить закрытие долга. Иначе ипотека перестает быть просто способом купить квартиру и становится долгой нагрузкой почти на всю трудовую жизнь.