Конец массовой льготной ипотеки: россиянам сообщили, когда ждать сворачивания программ

Резкое и полное сворачивание ипотечных программ с господдержкой может не только навредить строительной отрасли, но и привести к другим непредсказуемым последствиям для экономики, считают опрошенные Банки.ру эксперты. Скорее льготную ипотеку продолжат плавно ограничивать, но и вряд ли продлят после 1 июля 2024 года в прежнем виде, полагают аналитики.

Почему нельзя взять и отменить

Основные аргументы против льготных программ связаны с рисками надувания ипотечного пузыря, тогда как плюсами остается возможность улучшить жилищные условия для россиян, отмечает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

«Однако, как показывает практика, льготная ипотека не сделала жилье действительно доступным, но спровоцировала значительный рост инвестиционных сделок. По нашим оценкам, на данном этапе льготная ипотека как драйвер роста отрасли исчерпала себя, поэтому на рынок должны выходить новые инструменты, которые достаточно активно застройщики внедряют», — полагает Пырьева.

При этом полное сворачивание программ льготной ипотеки чревато проблемами у застройщиков, «поскольку в структуре сбыта крупных девелоперов ипотека уже давно составляет 80–90%», указывает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов.

«Регулятору важно плавно, без резких движений привести ставки по ипотеке под залог ДДУ к рыночным уровням. Проблема в том, что из-за инфляционных рисков и повышения ключевой ставки именно сейчас рыночный уровень слишком высок. В результате широкий разрыв в ставках между вторичным и первичным рынками продолжает разгонять цены от застройщиков, что рано или поздно может обернуться проблемами», — предупреждает эксперт.

Любые радикальные действия — и «все оставить», и «все отменить» — больше навредят, чем помогут, соглашается руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. В первом случае будут усугубляться сформировавшиеся за три года льготирования ипотеки проблемы: дисбаланс роста цен на жилье и доходов населения, снижение качества заемщиков, диспропорции в развитии рынков вторичного и первичного жилья. Во втором — рынок столкнется с радикальным снижением спроса, что может нести непредсказуемые последствия не только для строительной отрасли, поясняет эксперт.

Что будет дальше с льготной ипотекой

Правительство уже пытается сделать льготные программы более адресными, чтобы ограничить инвестиционный спрос и поддержать доступность жилья для определенных категорий граждан, отмечает Галактионов.

«Требования к повышению первоначального взноса и сокращению субсидий можно воспринимать как неформальный сигнал банкам ужесточить подходы к оценке заемщиков. Одновременно расширение лимитов в дальневосточной ипотеке (с 6 млн до 9 млн рублей) отражает стремление к адаптации к сложившимся рыночным реалиям», — объясняет Попов.

Тем не менее ипотечный рынок «остается довольно горячим», что можно видеть по статистике ЦБ, констатируют в «БКС Мир инвестиций». «Вероятно, меры по ужесточению рынка продолжатся, но это будет плавный и долгий процесс. Разумеется, если проблемы в секторе не усилятся», — прогнозирует Галактионов.

В «Финаме» тоже полагают, что с учетом ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ, роста доли высокорискованных кредитов и повышения рисков надувания ипотечного пузыря «в среднесрочной перспективе условия по льготным ипотечным программам будут ужесточаться».

«Не ожидаем, что после 1 июля 2024 года будет продление. Во всяком случае, в таком масштабе. Останутся точечные программы (семейная, дальневосточная, сельская, ИТ), направленные на определенные категории граждан, возможно, по более жестким условиям», — заключает Пырьева.