Конституционный суд защитил покупателя недвижимости у банка-банкрота

Конституционный суд создал механизм защиты прав граждан, купивших единственное жилье у банка, признанного затем банкротом, пишет  «Коммерсант», уточняя, что в случае признания недействительной сделки купли-продажи имущество возвращается банку и продается с торгов. Из вырученных средств гражданин в приоритетном порядке получает сумму, уплаченную банку, и может жить в квартире «в течение разумного срока».

Так, КС опубликовал решение по жалобе Сергея Кузьмина, требующего признать неконституционными п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 закона «О банкротстве», касающиеся оспаривания предбанкротных сделок должника. В августе 2015 года гражданин приобрел квартиру площадью 273 кв. метра в Санкт-Петербурге за 10,9 млн рублей у банка «Советский». Жилье располагалось в дореволюционном доме, признанном объектом культурного наследия, и Сергей Кузьмин сделал ремонт квартиры, взяв на это еще 20 млн рублей в кредит.

Спустя год банк оспорил продажу квартиры как совершенную по заниженной стоимости и за два месяца до санации (началась в октябре 2015 года). Судебная экспертиза оценила квартиру в 35,7 млн рублей. В итоге суды признали сделку недействительной, обязав стороны вернуть друг другу все полученное по ней. Кузьмин передал квартиру, но деньги получить не смог: к моменту вступления решения суда в силу банк признали банкротом.

Отмечается, что требования Сергея Кузьмина на 10,9 млн рублей были установлены за реестр, что на практике означает почти нулевые шансы на возврат денег. После отказа Верховного суда РФ пересмотреть дело пострадавший обратился в КС. Он настаивал, что на момент покупки квартиры не знал о предбанкротном состоянии банка, не был с ним аффилирован и не являлся заинтересованным лицом. К тому же изъятая квартира — его единственное жилье. КС постановил пересмотреть решения.

Суд подчеркнул, что закон должен гарантировать баланс прав и интересов участвующих в деле лиц. Для признания сделки неравноценной нужно учитывать все обстоятельства, а не только цену, «исследовать контекст отношений должника с контрагентом, чтобы вывод о подозрительности являлся вполне убедительным и обоснованным». А для гражданина и членов его семьи должны быть гарантии сохранения жилья, пусть и с ухудшением условий, признал суд.

Отмена сделки, пояснил КС, предполагает, что стороны возвращают друг другу все полученное по ней (двусторонняя реституция). Если бы гражданин получил назад деньги, он смог бы приобрести другое помещение, но в рамках банкротства это затруднительно и «может приводить к безвозмездному изъятию у гражданина единственного пригодного для проживания жилья». В связи с этим спорные нормы противоречат Конституции в том смысле, что позволяют отобрать у гражданина по сделке с банкротом единственное жилье и не дают гарантий реального получения назад денег, уточнил КС.

Законодателю, говорится в постановлении суда, следует внести изменения в правовое регулирование, чтобы не ущемлять права граждан на жилище, а до тех пор будет действовать предложенный КС порядок: если в рамках банкротства признали недействительной покупку у должника жилого помещения, которое является единственным для гражданина-покупателя, он первым среди кредиторов получает свои деньги за счет выручки от продажи имущества на торгах в размере ранее уплаченной им банкроту суммы. Гражданин может жить в этом помещении и передать его после получения денег «в течение установленного судом разумного срока».

Управляющий партнер «Арбитраж.ру» Даниил Савченко считает позицию спорной: «КС решил предоставить квазизалоговый приоритет недобросовестной стороне сделки». Не согласен с КС и старший юрист ЮКО Роман Чернышов: он опасается, что предложенное решение «может стать основой для недобросовестных действий должника и покупателя-физлица». Если применить решение КС к банкротству любых должников (в том числе граждан), уточняет Чернышов, возможен сговор в виде оформления покупки жилья без реальной передачи денег, а затем получения средств от продажи имущества.