Льготная ипотека не жилец

К началу сентября объем принятых заявок и выдачи по льготной ипотеке на новостройки упали до минимума с момента запуска госпрограммы. Сокращение лимитов привело к потере интереса к ней значительной части клиентов, прежде всего из московского региона. Да и банки не пытаются стимулировать спрос, как было в начале года. На этом фоне эксперты не ожидают восстановления выдач.

По данным АО «Дом.РФ», за неделю, закончившуюся 2 сентября, объем принятых заявок и произведенных выдач по льготной ипотеке на новостройки опустился до минимального значения с начала наблюдений и самой программы (мая 2020 года). Банки приняли всего 5 тыс. заявок, из которых одобрили 3,3 тыс. Количество выданных кредитов составило всего 1,6 тыс. на 3,9 млрд руб. В июле—августе, то есть уже после обновления условий по льготной ипотеке (урезание максимальной суммы кредита до 3 млн руб. и повышение предельной ставки с 6,5% до 7% годовых), каждую неделю банки выдавали 3–4 тыс. кредитов на 8,8–9,5 млрд руб.

Первый эффект изменений в программе стал заметен уже в июле, когда банки выдали на 15% меньше кредитов, чем месяцем ранее, а их сумма снизилась на 21%. Показатели августа оставались на этом же уровне. «Часть кредитов перетекла в другие льготные программы, в основном расширенную "семейную", и обычную рыночную ипотеку»,— объяснял ранее ЦБ. При этом банки не борются за клиентов, как это было весной и в начале лета, когда они заметно улучшали условия (в частности, снижая ставку) предоставления льготной ипотеки.

Восстановления выдач по ипотеке не приходится ожидать ни в льготной, ни в рыночной категории из-за исчерпания пула платежеспособных заемщиков, полагает старший кредитный специалист Moody’s Ольга Ульянова. По ее словам, снижение лимитов по льготной ипотеке привело к тому, что целый пласт объектов недвижимости и большой контингент потенциальных заемщиков были отсечены.

Исходно спрос на кредиты с высокими суммами часто диктовался инвестиционными сделками: люди покупали квартиры в ожидании роста цен на квадратный метр, поясняет госпожа Ульянова. «Сейчас этот сегмент остается не у дел. А новых классических ипотечников, которые улучшают свои жилищные условия, в общем-то не появилось»,— говорит она. Более того, появились первые сигналы о стабилизации цен на недвижимость, указывает госпожа Ульянова. По ее мнению, это может заставить заемщиков повременить со сделками в надежде, что за стабилизацией может последовать и коррекция цен на рынке недвижимости.

По оценке директора направления «Финансовые институты» S&P Сергея Вороненко, 40–50% ипотечного рынка приходится на Москву, Санкт-Петербург и ЦФО, поэтому падение темпов льготного кредитования ожидаемо с учетом того, что максимальный размер льготного кредита сократился в четыре раза. В частности, исходя из данных АО «Дом.РФ», если 1 июля доля Москвы в выданных льготных кредитах составляла 27,7%, то к началу сентября сократилась до 26,9%, доля Санкт-Петербурга сократилась с 13,5% до 13,3%. При этом в пределах 0,1 процентного пункта выросли доли кредитов в Краснодарском крае, Свердловской и Тюменской областях, Татарстане.

Ситуация с льготной ипотекой приведет к росту средней ставки по ипотеке. В июле она уже приблизилась к значению июля 2020 года (7,67% против 7,64%). Вместе с тем в начале года ставка составляла менее 7,3% годовых. «Постепенно средняя ставка будет корректироваться в сторону 8,0–8,5% годовых без учета льготных кредитов»,— считает господин Вороненко. «С другой стороны, повышение средней ставки может быть медленным, поскольку рост стоимости фондирования сейчас отстает от темпов стоимости кредитования»,— заключает он. Это происходит потому, что у банков сейчас нет острой потребности в ресурсах, а средневзвешенные ставки по совокупному депозитному портфелю физических лиц сроком до одного года с 2019 года в реальном выражении с поправкой на инфляцию отрицательные. Например, отмечает господин Вороненко, в июле 2021 года средняя ставка по депозитному портфелю банков с поправкой на инфляцию составила минус 2,7%.