Льготная ипотека обогнала рыночную в выдачах банков

Подъем ставок привел к ситуации, когда на фоне общего падения выдач россияне берут в основном льготную ипотеку. В некоторых банках ее доля дошла до 80%. Ставки на рыночную ипотеку банкиры и эксперты считают заградительными

Резкий рост ставок по ипотеке в первые недели марта изменил приоритеты российских заемщиков: доля рыночных программ в кредитных выдачах банков упала, уступив место льготной ипотеке. На госпрограммы по искусственно сниженным ставкам сейчас приходится 50–80% продаж, сообщили РБК в крупных ипотечных банках.

• В ВТБ доля сделок по госпрограммам в первые недели марта выросла с 33 до 80%.
• В банке «Дом.РФ» — с 50–60 до 80%.
• В Росбанке — с 15–16 в январе—феврале до более чем 50%.
• В Московском кредитном банке — с 30 до 50%.
• В банке «Санкт-Петербург» — с 30% до 24 февраля до текущих 80%.
• Доля льготной ипотеки в общем объеме выдач выросла в два раза, сказала начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева. Как изменилось соотношение с рыночными программами, она не уточнила.
• Представитель «Сбера» сообщил, что банк зафиксировал спрос на ипотечные кредиты с господдержкой «как по количеству заявок, так и объему выдачи». Как изменилась структура выдач, он не сообщил.
• В Абсолют Банке отметили, что спрос клиентов на ипотеку по госпрограммам превалирует, но не раскрыли долю. В остальных банках не ответили на запрос РБК.

По данным «Дом.РФ», в 2020–2021 годах, с момента запуска льготной ипотеки на новостройки и обновления программы семейной ипотеки, доля субсидируемых кредитов в выдачах варьировалась — в среднем она составляла 25%, достигая 35% в отдельные месяцы.

По данным Frank RG, если 28 февраля средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки и готовое жилье в топ-20 банков была на уровне 12,6%, то к 1 марта поднялась до 16,2%. 16 марта показатель составлял уже 21,1%. Условия по основным льготным госпрограммам (ипотека на новостройку и семейная ипотека) кредиторы не пересматривали, хотя некоторые из них временно приостанавливали выдачи. Предельные ставки по таким ссудам установлены правительством — это 7% по льготным кредитам на покупку нового жилья и 6,5% по семейной ипотеке.

Новая картина рынка

Участники рынка по-разному оценивают эффект резкого роста ставок на сегмент ипотеки. Большинство собеседников РБК в банках не раскрыли, как изменились продажи и количество заявок от потенциальных заемщиков в абсолютном выражении в начале марта.

• «В марте выдачи увеличились к февралю на 7–8% по льготным программам», — сказал представитель «Сбера». Данных о выдачах рыночной ипотеки, как и о количестве заявок он не привел.
• В марте среднее число новых обращений по базовым программам снизилось по сравнению с февралем, по льготным программам спрос сохранился на привычном уровне — 1,7 тыс. заявок ежедневно, сообщил представитель ВТБ. Динамику выдач он не раскрыл.
• Поток обращений в целом снизился: в начале марта среднедневное количество заявок на кредиты упало почти в четыре раза по сравнению с январем (до 164 штук), говорит главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. Но она указывает на увеличение интереса к госпрограммам на 171% (168 заявок в день ежедневно). Общий объем выдач, по оценкам Росбанка, также уменьшился — на 66% относительно января.
• «Как и многие участники рынка, мы наблюдаем сокращение спроса на ипотеку», — констатирует зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов. По его словам, с 1 по 16 марта количество заявок от клиентов упало вдвое по сравнению с февралем и в три раза в годовом выражении. «Сокращение спроса связано, во-первых, с повышением ставок. Во-вторых, с ростом цен на недвижимость. Только за неделю в некоторых регионах цены увеличились на 5–7%. В-третьих, с неопределенностью в экономике и неуверенностью граждан в своей платежеспособности в среднесрочной перспективе», — поясняет банкир, добавляя, что в сегменте именно льготной ипотеки падение спроса «не так значительно».
• Количество выдач закономерно снизилось, подтверждает представитель банка «Санкт-Петербург».
• За первые две недели марта количество заявок на ипотеку в целом выросло на 7% (до 1,5 тыс. в день) по сравнению с периодом начала февраля, оценивает директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. Динамику сделок он не привел, но отметил, что конверсия одобренных заявок в выдачи по госпрограммам выросла в среднем на 20%.

Льготная ипотека — единственный драйвер на сжатом рынке

Собеседники РБК в банках сходятся во мнении, что льготная ипотека — продукт номер один на рынке жилищного кредитования и единственный драйвер этого сегмента в ближайшее время. Такого же мнения придерживаются и аналитики.

После повышения ключевой ставки до 20% кредитные организации повысили проценты по ипотеке фактически до заградительного уровня, отмечает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Перераспределение выдач в пользу льготных программ она называет логичным и допускает, что такая ситуация сохранится «до момента, пока рыночные ставки по ипотеке не опустятся до 12–13%». По оценкам Щурихиной, в марте количество ипотечных сделок на вторичном рынке может сократиться на 40–50%.

На время спрос действительно может полностью перейти в сегмент ипотеки с господдержкой, соглашается управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Насколько такое перераспределение будет длительным, зависит прежде всего от дальнейшей динамики ставок, которую в текущих условиях предсказать затруднительно», — добавляет он.

Доля госпрограмм в выдачах будет зависеть прежде всего от новых условий, которые правительство обещало озвучить в ближайшее время, и динамики ставок по рыночным программам банков, комментирует Бабина. Участники рынка указывают на необходимость продления льготных программ (действуют до 1 июля 2022 года) и расширения их доступности — например, для семей не только с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, а с детьми до 18 лет. В банках также ожидают увеличения предельных ставок по таким кредитам.

Власти начали обсуждать пересмотр ставок по программам льготной ипотеки еще в начале марта, после резкого ужесточения денежно-кредитной политики, писал РБК. Три источника в крупных банках утверждают, что окончательное решение о том, какими будут новые условия по программам, еще не принято. Один из них озвучил ставку 10% по семейной ипотеке и 12% по ипотеке на новостройки. По последней программе действительно обсуждается ставка 12%, говорит другой собеседник РБК. Он уточняет, что предельные лимиты по кредитам в этом случае могут быть увеличены до уровней 2020 года (6–12 млн руб. в зависимости от региона вместо нынешних 3 млн руб.).

Ставки по ипотеке выше 12% будут восприниматься заемщиками как заградительные, поэтому льготные ставки вряд ли будут выше этого уровня, подчеркивает Щурихина. Рост спроса заемщиков на льготную ипотеку не остановит рынок от падения в этом году, предупреждает Доронкин: «В условиях изменившейся экономической ситуации банки с высокой вероятностью ужесточат риск-политики, и процент одобрения новых кредитов даже по льготным программам может заметно снизиться. А по собственным программам число отказов может увеличиться из-за резкого роста ежемесячного платежа вслед за ставкой».