Согласие банка и договор: как сдавать в аренду ипотечную квартиру

Рассказываем, как правильно и законно сдавать ипотечную квартиру в аренду и какие при этом есть нюансы.

Ипотека — это дорогое удовольствие, которое серьезно бьет по бюджету семьи, однако квартиру, взятую в кредит, можно сдавать в аренду Это помогает закрывать ежемесячные платежи по ипотеке. Но если квартира находится в залоге, существует несколько условий, которые надо выполнить для ее сдачи. Рассказываем, как правильно и законно сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Сдавать в аренду ипотечную квартиру можно, если это не запрещено условиями кредитного договора, говорит адвокат Филипп Покровский. По его словам, по закону заемщик вправе извлекать доход из заложенного имущества (ст. 29 ФЗ «Об ипотеке»), но банк может ограничить это право в договоре. Поэтому возможность сдачи необходимо обговорить с кредитно-финансовой организацией и получить ее одобрение, объясняет адвокат.

Уже на этапе оформления кредита под залог квартиры, заемщику рекомендуется обсудить с банком, в каких целях он планирует использовать приобретаемую квартиру: для собственного проживания или для сдачи в аренду, добавляет советник практики недвижимости юридической фирмы SL Legal Дмитрий Богданов. По словам эксперта, в последнем случае необходимо согласовать и закрепить в кредитном договоре все связанные с этим условия: порядок получения согласия банка (или направления банку уведомления, если согласие не требуется) и последствия нарушения заемщиком указанного порядка.

Адвокат, управляющий партнер компании Key Consulting Group Вадим Егулемов предупреждает: любой договор аренды, заключенный на срок более 11 месяцев, подлежит государственной регистрации. Это касается и сдачи в аренду ипотечной квартиры. Заявление о регистрации должно быть подано в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора, поясняет он. При этом договор, заключенный на короткий срок, в регистрации не нуждается.

Как законно сдавать в аренду ипотечную квартиру

Независимо от того, требуется ли при сдаче ипотечной квартиры в аренду согласие банка, в котором взят кредит, при составлении договора аренды необходимо помнить о двух моментах, объясняет юрист практики частных клиентов адвокатского бюро K&P.Group Ксения Языкова:

• во-первых, срок аренды не должен превышать срок ипотеки;
• во-вторых, арендатор может использовать квартиру лишь в соответствии с ее назначением. То есть, использовать исключительно для проживания, но не для, скажем, размещения криптофермы, уточняет юрист. Это следует из ст. 40 закона «Об ипотеке».

Что должно быть указано в договоре аренды

В договор аренды должны быть включены следующие пункты:

• полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адреса);
• точный адрес и характеристики квартиры (площадь, этаж, количество комнат);
• размер арендной платы и порядок ее внесения (сроки, способ перевода);
• срок аренды;
• условия оплаты коммунальных услуг (кто платит и что именно);
• порядок пользования имуществом;
• опись передаваемого имущества (акт приема-передачи);
• условия расторжения договора;
• подписи сторон.

Дмитрий Богданов добавляет, что в договоре аренды обязательно должно быть указано, что квартира находится в залоге у банка. В документе необходимо прописать всю основную информацию о такой ипотеке:

• полное наименование банка;
• номер и дату договора об ипотеке (или кредитного договора с условием об ипотеке);
• номер и дату регистрационной записи об ипотеке;
• срок ипотеки.

Что будет, если о сдаче жилья в аренду не сообщить банку

Ксения Языкова поясняет, что если не получить согласие банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду, когда это требуется по договору, то кредитно-финансовая организация вправе применить следующие санкции:

• начислить штраф или неустойку;
• потребовать устранить нарушение;
• изменить условия кредитования (например, повысить процентную ставку).

Кроме того, если не выполнить условие банка по согласованию с ним сдачи в наем ипотечной квартиры, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита (ст. 346 и ст. 351 Гражданского кодекса), предупреждает Вадим Егулемов.

Узнать о том, что купленная в ипотеку квартира была втихомолку сдана в аренду, банк может от владельцев соседних квартир, при проверке состояния предмета залога, при наступлении страхового случая или заметив рост коммунальных платежей, добавляет Филипп Покровский.

Если квартира куплена в ипотеку с использованием маткапитала

Эксперты поясняют, что недвижимость, приобретенную одновременно и с использованием ипотеки, и средств материнского капитала, тоже можно сдавать в аренду. Действующее законодательство запретов на такую сдачу не содержит, но ее нужно согласовать еще и с органами опеки, объясняет Вадим Егулемов.

Кроме того, поскольку купленная с использованием маткапитала квартира становится общей долевой собственностью детей и родителей (ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), при ее сдаче необходимо получить согласие всех собственников, а также соблюсти интересы несовершеннолетних, уточняет Ксения Языкова. Ипотечный банк может привлечь органы опеки, которым надо будет представить подтверждение, что на время сдачи квартиры у ребенка есть другое жилье, а условия его проживания не ухудшаются, говорит она.

Доход от аренды должен использоваться в интересах ребенка пропорционально его доле в собственности (п. 3 ст. 60 Семейного кодекса). Если этого не происходит, а к тому же сдачу в аренду такой недвижимости не была согласована с органами опеки, те могут потребовать вернуть маткапитал государству (в том числе через продажу квартиры) или обратиться в прокуратуру для проверки на предмет нецелевого использования средств, добавляет Филипп Покровский.

Можно ли арендные платежи использовать для погашения ипотеки

С юридической точки зрения собственник вправе распоряжаться полученными арендными платежами по своему усмотрению, в том числе — направлять их на выплату своего долга перед банком, говорит Дмитрий Богданов.

Иногда в кредитных договорах прямо прописывается обязанность заемщика направлять все полученные от аренды суммы (либо определенный процент от них) на погашение кредита. Однако такое условие, скорее, характерно для кредитных договоров с заемщиками — коммерческими организациями, нежели чем для жилищного кредитования, уточняет он.

Источник: РБК Недвижимость