ЦБ снизил ключевую ставку в 5-й раз подряд: что теперь будет с ипотекой

Несмотря на снижения ключевой ставки, банки могут не пойти на снижение по ипотечным ставкам до конца года, но не исключают такую возможность в январе, считают аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью».

Банк России на последнем в этом году заседании понизил ключевую ставку на 0,5 п.п., до 16% годовых. Это стало пятым подряд снижением показателя.

Последнее снижение ключевой ставки не привело к уменьшению ставок по ипотеке. Как текущее решение регулятора скажется на ипотечных ставках и спросе — рассказываем вместе с аналитиками.

Что будет со ставками

В этот раз банки могут пойти по этому же пути — оставят ставки по ипотеке неизменными, считают эксперты, опрошенные «РБК Недвижимостью». Хотя шанс на небольшую корректировку ставок они все-таки видят. «Ставки по рыночной ипотеке в ближайшие недели будут оставаться относительно стабильными — банки будут ждать более явных признаков продолжения смягчения монетарной политики в стране», — считает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Хотя символическое снижение ипотечных ставок (на несколько десятых процентного пункта) выглядит возможным», — добавил он.

Завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов считает, что банки не будут снижать ставки по рыночной ипотеке до конца года. Но в январе, по его мнению, небольшая корректировка возможна. «Сейчас почти традиционный предновогодний аншлаг по семейной ипотеке, что отчасти усилено изменениями в 2026 году», — пояснил Александр Цыганов.

Директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина настроена более оптимистично: «С учетом снижения ключевой ставки на 0,5 п.п. можно ждать от кредитных организаций сопоставимого шага по уменьшению ипотечных ставок до конца года», — полагает аналитик.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на начало декабря средние ставки по рыночной ипотеке на готовое жилье составляют 21,25%, на новостройки — 21,22%. Примерно на таком уровне ставки остаются с октября.

Что будет со спросом

Спрос на ипотеку во второй половине года начал восстанавливаться на фоне постепенного снижения рыночных ставок. По оценкам ВТБ, в ноябре 2025 года российские банки выдали около 500 млрд руб. ипотеки на новостройки и вторичное жилье. Это на 3% больше, чем в октябре, и почти вдвое (на 90%) превышает показатели ноября прошлого года.

В декабре, который традиционно является активным месяцем года, рост выдач ипотеки сохранится. На это в том числе небольшое влияние окажет решение регулятора снизить ключевую ставку, считают эксперты. «В декабре может наблюдаться небольшое оживление рыночной ипотеки на фоне снижения ставок, а также некоторое повышение активности в сегменте льготных выдач (на 20–30%) в связи с планируемым изменением условий семейной ипотеки в 2026 году», — пояснила Екатерина Щурихина.

Постепенное снижение ипотечных ставок, которое наблюдается с весны этого года, положительно сказывается на рынке жилья — спрос восстанавливается, эти тенденции продолжатся, добавил коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. «На первичном рынке важную роль также продолжают играть льготные программы и специальные акции от девелоперов. Благодаря этим инструментам первичный рынок отчасти сохраняет устойчивость, поддерживаемый интересом со стороны потенциальных покупателей», — пояснил Евгений Белокуров.

Сохранение тренда на постепенный рост спроса ждет Александр Цыганов. Однако, по его мнению, рыночную ипотеку продолжат использовать в альтернативных сделках или в расчете на быстрое погашение кредита. «Рыночная ставка все равно высока», — пояснил эксперт. При этом в январе-феврале возможно ослабление спроса на ипотечном рынке по сравнению с предыдущими месяцами из-за сезонного фактора, уточнил Игорь Додонов.

По мнению аналитиков, для более активного роста спроса на жилищные кредиты текущего снижения ключевой ставки недостаточно. «Значимого увеличения объемов рыночного ипотечного кредитования, а также роста рефинансирования ипотеки можно ожидать после того, как ставки снизятся до 15% и ниже, что, скорее всего, произойдет не ранее второй половины 2026 года», — пояснила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА». «При постепенном улучшении условий по ипотеке ставки останутся на высоком уровне, и ощутимого роста спроса на покупку с использованием ипотеки в краткосрочной перспективе ожидать не стоит», — добавила старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.

Что касается девелоперов, то для них снижение ставки станет скорее подтверждением продолжительного тренда, нежели фактором активного роста. «Тем не менее давление на проектное финансирование продолжит сдерживать запуск новых проектов», — заключила Ирина Ушакова.

Ипотечные итоги 2025 года
Несмотря на восстановление ипотечного спроса, итоги 2025 года заметно уступят показателям 2024 года. В «Дом.РФ» прогнозируют, что выдачи ипотеки по итогам уходящего года будут близки к прогнозным значениям, сделанным в начале года. По их данным, банки предоставят около 1 млн ипотечных кредитов (-30% за год) на сумму 4,3 трлн руб. (-15% за год). С января по ноябрь было выдано 803 тыс. кредитов (-35% за год) на 3,6 трлн руб. (-21% за год).

Источник: РБК Недвижимость