У девелоперов не строятся кредиты

Требования банков в рамках проектного финансирования тормозят развитие строительной отрасли, утверждает бизнес-омбудсмен Борис Титов. Он предлагает главе ЦБ Эльвире Набиуллиной и руководителю Сбербанка Герману Грефу смягчить нормы. Но с проблемами сталкиваются в основном работающие на низкорентабельных рынках региональные игроки, для помощи которым нужна скорее господдержка, а не меры, повышающие риски для банков, считают в ЦБ.

Бизнес-омбудсмен Борис Титов обратился к гендиректору «Дом.РФ» Виталию Мутко, президенту Сбербанка Герману Грефу и председателю ЦБ Эльвире Набиуллиной с предложениями по снижению издержек для застройщиков, связанных с реформой долевого строительства. Копия обращений есть у “Ъ”.

Проектное финансирование не всегда работает эффективно и иногда именно требования банков тормозят развитие отрасли и приводят к росту издержек, что отражается на рентабельности объектов, говорится в документах. Среди проблем Борис Титов называет затягивание рассмотрения банками заявок застройщиков на срок до восьми месяцев, различия в методиках, удержание средств на эскроу-счетах месяц и более после предоставления разрешения на ввод объектов, прекращение финансирования на период изменения документации.

Для исправления ситуации Борис Титов предлагает разработать единую форму запроса на финансирование, дать возможность обращаться с заявками сразу в несколько банков, ограничить комиссии, закреплять в договоре расчет процентной ставки на основании данных ЦБ, обязать банки раскрывать эскроу-счета в течение пяти дней после предоставления разрешения на ввод объектов, а также запретить прекращать финансирование на время согласования изменений документации.

В «Дом.РФ» и Сбербанке на вопросы “Ъ” не ответили. В письме Эльвире Набиуллиной омбудсмен также обращает внимание на низкую доходность жилищного строительства в ряде регионов (3–5%), из-за чего с учетом стоимости участков и процентов по кредиту рентабельность стремится к нулю. Это вынуждает небольшие компании уходить с рынка и приводит к ухудшению качества работ. Борис Титов предлагает ЦБ уменьшить ставки кредитования застройщиков в таких регионах, снизить критерии рентабельности проекта с 25% до 15%, а долю участия девелопера собственными средствами — с 15% до 10%.

Письма господина Титова — реакция на прошедшие в начале месяца встречи с застройщиками, по итогам которых омбудсмен заявлял о резком падении объемов жилищного строительства из-за перехода отрасли на проектное финансирование (см. «Ъ-Онлайн» от 7 декабря). По расчетам «Эксперт РА», с начала перехода на проектное финансирование (1 июля 2019 года) объем строительства в России снизился на 16%. На фоне снижения доходов населения девелоперы стремятся реализовывать проекты в регионах с наивысшим покупательским спросом: Московском регионе, Санкт-Петербурге и крупнейших городах. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), новостройки сейчас возводятся в 308 из 1,1 тыс. российских городов, годом ранее — в 354 городах. В 809 городах, где проживают 24 млн россиян, согласно РАСК, не строят ничего.

Один из собеседников “Ъ” на рынке говорит, что отдельные сложности для многих застройщиков создают стресс-сценарии, которые применяют банки при рассмотрении заявок. Это дисконтирует цену продаж и увеличивает себестоимость, а для работающих с низкой рентабельностью региональных компаний это перечеркивает возможность кредитования, полагает он. Но гендиректор «Страны Девелопмент» Александр Гайдуков называет проектное финансирование действенным инструментом, который позволяет быстро и безопасно для покупателей строить новые проекты, в том числе в регионах.

В ЦБ признают, что регионах с низким платежеспособным спросом рентабельность проектов может быть хуже, что снижает их привлекательность для банков. Но там против снижения доли собственных вложений в проекты: это может повысить риски для кредиторов, вкладчиков банков и бюджета. В ЦБ говорят, что вопросы снижения нагрузки на кредитующие застройщиков банки прорабатываются, но только в рамках полномочий регулятора проблема решена быть не может. Необходимо, полагают там, подумать о господдержке низкорентабельных проектов.