Громкая ставка: Своя квартира от Совкомбанка? Легко!

«Финансист» напоминает, что читать мелкий шрифт – полезно всегда. Особенно, если первым делом в рекламном сообщении в глаза бросаются заманчивая ставка или привлекательные условия по кредиту. Команда портала детально разбирает «звучные» предложения банков. В эфире «Громкая ставка».

Сегодня изучаем предложение  «Ипотека на вторичное жилье» от 11,99%* в год от Совкомбанка.


Констатируем для начала пренеприятнейший факт: нынче базовые ипотечные ставки догнали, а местами и перегнали отметку в 17% годовых. Можно только догадываться, как у потенциальных заемщиков от таких ставок прихватывает сердечко:( А потому любые рекламные сообщения с обещаниями ниже этого порога для наивных превращаются в ту соломинку, за которую так хочется ухватиться. Людям же с критическим мышлением просто становится нестерпимо любопытно, кому и при каких условиях одобряется ипотека по рекламным ставкам со звездочками? Наливайте в любимую чашку ароматный горячий чай/крепкий свежесваренный кофе и читайте далее, а мы ищем истину.

Итак, по классике жанра на сайте Совкомбанка размещен онлайн-калькулятор с расчетом платежей по ипотеке и, упс, не указано, по какой именно ставке? Параметры ввода кредита - срок, стоимость недвижимости и размер первоначального взноса – есть, кнопка «оформить кредит» (ишь, какие шустрые) – тоже имеется, а ставки % годовых – и в помине нет! Интересно. На ипотечном онлайн-калькуляторе другого интернет-источника вводим те же параметры кредита и получаем предлагаемый расчет банка - по самой минимальной, той самой, со звездочкой, ставке в 11,99% годовых. Расчет, естественно, носит информационно-справочный характер, чего, впрочем, даже не указано под калькулятором. Но мы знаем, проходили и не раз. Как и на многих других банковских сайтах, к сожалению, расчет совсем информационно-справочный, совсем предварительный, совсем рекламный. Мы не гордые, самостоятельно все подсчитаем и с «виртуальными», и с реальными ставками, но позже.

Базовые условия кредитования по программе «Ипотека на вторичное жилье». Кредит выдается на приобретение квартир и апартаментов на вторичном рынке недвижимости. Минимальная сумма кредита – 300 тысяч, максимальная – 50 миллионов рублей. Размер первоначального взноса – от 15%. При покупке квартиры допускается использование средств материнского (семейного) капитала для оплаты первоначального взноса. Обязательная вишенка на торте - базовая процентная ставка - от 17,49% годовых. К процентной ставке применимы дисконты в размере 0,5 п.п. зарплатным клиентам банка или при участии в акции «Выгодная ипотека с Халвой».

*Процентная ставка от 11,99% действительна же при подключении услуги «Снижение процентной ставки» и участии в акции «Выгодная ипотека с Халвой», с учетом заключения всех видов договоров страхования: имущественного, личного, титульного. Дополнительную информацию, ежели вам приспичило, можно уточнить в офисе банка. Итак, собираем пазл из перечисленных выше условий (мы старались, как могли, не благодарите, хотя, можно):

1. Подключение услуги «Снижение процентной ставки по кредиту». Как указано на сайте финорганизации, дословно, «уникальная программа» подразумевает оплату единовременной комиссии в пользу банка в размере от 4 до 15% от первоначальной суммы кредита и дает возможность снижения ставки на 1,5-5 п.п., Комиссию можно оплатить только в день подписания кредитного договора, как за счет собственных, так и с помощью кредитных средств. НО советуем помнить, в случае добавления доп. затрат в сумму кредита, действует логичное правило: чем больше «тело» кредита – тем выше конечная переплата.

2. Участие в акции банка «Выгодная ипотека с Халвой». Одна из многочисленных акций банка дает скидку к базовой ставке в размере 0,5 п.п. при выполнении «маленького» условия - совершение в каждом расчетном периоде не менее пяти расходных операций на общую сумму не менее 10 тысяч рублей за счет собственных и/или заемных средств в соответствии с условиями программы лояльности для держателей карт «Халва». Ничего непонятно?) Разъясняем: заемщику на протяжении всего действия кредитного договора (напомним, до 30 лет!) необходимо быть владельцем карты банка «Халва» (дебетовой или кредитной), и не просто ее иметь, а очень активно ею пользоваться: ежемесячно совершать не менее 5 покупок на общую сумму от 10 тысяч рублей. В противном случае, если выявится хоть один факт несоответствия требованию, банк в следующем платежном месяце повысит ипотечную ставку, НО не на скидочные 0,5 п.п., а сразу на 0,99 п.п.! Лихо придумано! Зачет!

Нюанс: участие в акции имеет срок – конец декабря 2024 года (банк оставил за собой право вносить изменения в условия акционного предложения в течение срока его действия, в том числе принять решение о завершении акции ранее запланированного срока или пролонгации срока ее действия, о чем обещал обязательно проинформировать клиентов).

3. Оформление абсолютно всех видов страхования на полный срок действия ипотечного кредита. Отметим, и личного страхования (страхование жизни и здоровья заемщика подразумевает в случае возникновения непредвиденной жизненной ситуации (серьезная болезнь, смерть) выплату компанией возмещения, которое направляется на погашение кредита); и титульного страхования (страхование от рисков утраты права собственности на приобретенную за счет ипотечного кредита недвижимость – предполагает, что страховая компания погасит кредит в случае, если возникновение права собственности будет оспорено и признано недействительным) и имущественного страхования (страхование приобретаемой недвижимости от рисков утраты и повреждения - защищает интересы заемщика и банка на случай гибели /серьезных повреждений жилья (например, в результате пожара) и также направляется на погашение кредита).

Страховые взносы за каждый из оформленных видов оплачиваются ежегодно. В случае неоплаты / неполной оплаты каждого из договоров страхования, процентная ставка по ипотеке подлежит изменению согласно условиям кредитного договора.

Стоимость страхования зависит от выбранной страховой компании (банк лояльно смотрит на выбор компании, главное условие – сохранить набор страховых рисков), от типа страховки и набора «плюшек». Уточним, в тарифах банка страховкой называется «Пакет расчетно-гарантийных услуг» со стоимостью от 1 999 до 49 999 рублей в год. Сумму страховых взносов можно включить в сумму кредита, про «тело» кредита и последующую переплату говорили, держим в памяти.

Громкие банковские заявления о низкой кредитной ставке и прочие звучные объявления – не есть абсолютный гарант 100%-го их получения. Совет: перед оформлением заявки многократно взвесить все плюсы и минусы предложения и трезво оценить собственные возможности выполнения требований банка.

ПСК составляет от 15,897% до 25,27%.

Не новость, что, как и в любой финансовой организации, окончательный размер процентной ставки по кредиту, срок и сумма кредита определяется индивидуально по результатам оперативной оценки платежеспособности (кредитного скоринга) каждого заемщика. Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин.

Совершаем абсолютно простые и абсолютно необходимые действия перед оформлением любого кредита: считаем. ВАЖНО, в пример расчета не взята акция «Выгодная ипотека с Халвой», как трудновыполнимая и долго протяжённая во времени. Суммы платной услуги «Снижение процентной ставки» и страховых взносов – по умолчанию - за счет собственных средств.

Итак, берем за пример стоимость недвижимости в 6 миллионов рублей с условием внесения минимального, из возможных вариантов, первоначального взноса, равного 15% от стоимости жилья=900 тысяч рублей, получаем сумму кредита 5,1 миллиона рублей. Срок – максимальный -  30 лет. В руках - калькулятор, в голове – школьная программа по математике, видим реальные цифры.

При подключении услуги «Снижение процентной ставки» и оплате в кассу банка 15% от стоимости кредита, получаем снижение ставки на 5 п.п. При таком раскладе можем делать расчет платежей и переплаты при ставке, равной 12,49% годовых:

Ежемесячный платеж составляет 54 тысячи рублей с копейками, переплата - 14,5 миллиона рублей.

Плюс ко всему: комиссия за опцию - 5,1 миллиона рублей х 15% = 765 тысяч собственноручно заработанных кровных рубликов в кассу банка, пожалуйста. Только помним, никакого принуждения нет, и опция подключается исключительно по желанию заемщика! В уме плюсуем затраты на три вида страхования (обязательно), ЕЖЕГОДНО.

При аналогичных параметрах стоимости недвижимости, первоначальном взносе и сроке кредитования, но без подключения платной услуги, делаем расчет по базовой, 17,49% годовых, ставке:

Ежемесячный платеж составляет почти 75 тысяч рублей, переплата - почти 22 миллиона рублей. В уме прибавляем затраты на имущественное страхование (обязательно, ежегодно) и остальные виды (по желанию).

К общим тратам плюсуем возможные, но необязательно обязательные, платежи, например, электронная регистрация (8 тысяч рублей), электронный кредитный договор (3,5 тысячи рублей), выпуск усиленной квалифицированной электронной подписи (2 тысячи рублей) и т.д. Кстати, карта «Халва» идет в подарок … пришла беда радость, откуда не ждали)))

Лозунг банка «Своя квартира? Легко!» приобретает немного иной, чем задумано банком, смысл, не правда ли!? А, может, просто не здесь и не сейчас… Полученные цифры и информация упрощают понимание, но усложняют процесс принятия решения в сторону кредитования в принципе.

«Жизнь одна – не откладывайте ее в долгий ящик! Мечта ближе, чем вы думаете», – заявляет банк. Полностью соглашаемся. Но, читать и считать, принимать решения, а, в последствии, платить – только заемщику! Помним, истина, в конечном итоге, где-то посередине. Рассматриваемое сегодня предложение – далеко не самое худшее и, увы, не самое лучшее из имеющихся на рынке ипотечного кредитования. Но выбор есть всегда!

Подытожим, участник нашего сегодняшнего разбора просто лидер по полету фантазии по предлагаемым акциям. На странице ипотечного кредитования на официальном сайте кредитной организации замечено порядка 10(!) различных акционных предложений и платных услуг, в условиях которых, во-первых, крайне сложно разобраться, во-вторых, существует неукоснительная обязанность соответствия не одному-двум, а множеству критериев условий акций, далее по списку: у каждого из акционных предложений свой срок, возможность/невозможность совмещения, похожие названия и т.д., и т.п. И далеко не факт (да как бы банк и не обещает и не принуждает – всё на добровольной основе) - что усилия и затраты приведут к ожидаемому заемщиком результату. Уж очень все сложно выполнимо, запутанно и дорого.

Конечно, все мы понимаем, что оформление кредита – достаточно серьезный и ответственный шаг в жизни любого человека. А при оформлении ипотечного кредита – ответственность возрастает в разы. Не всегда рекламные лозунги нужно воспринимать буквально, необходимо уметь читать меж строк, быть внимательными к сноскам и к предлогам «ОТ» и «ДО» при упоминании ставок, скидок и прочего. Внимательное изучение всех нюансов, звездочек и мелких шрифтов условий банковского предложения – обязательное условие перед подписанием кредитного договора. Чем выше финансовая грамотность, тем больше вероятность получения максимума выгоды и минимума потерь от использования банковских продуктов. И команда портала «Финансист» с удовольствием помогает Вам быть подкованными в тонкостях банковских предложений и не обмануться при получении товаров и услуг, помогает экономить Ваши силы, время и нервы.

Уточним, вся информация носит справочный характер, не является руководством к действиям или призывом к отмене действий. Актуально на дату публикации. Берегите себя и своих близких.

P.S. Рассматриваемое сегодня предложение по вторичному жилью не самое подозрительное на сайте банка. Чаще всего у мимо проходящих вызывает вопросы и недоумение предложение ипотеки по громкой ставке от 1,99%. Но тут все предельно просто (можно начинать благодарить снова):

1. Ставка от 1,99% годовых предлагается в рамках программы с госсубсидированием «Дальневосточная и арктическая ипотека». Привлекательная ставка действует на покупку жилья (уже судя и по названию) на территориях согласно перечня банка, при соответствии строгим требованиям к заемщикам согласно условиям госпрограммы, и с учетом заключения всех видов договоров страхования.

2. Ставка от 1,99% годовых (от 0,99% для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области или даже от 0,01% по все той же программе «Дальневосточная и арктическая ипотека») предлагается в рамках программы застройщиков с субсидированием процентов по кредиту. В рамках очередной банковской акции под звучным названием «Правильная ипотека» в срок до конца текущего года предложено приобрести недвижимость у застройщика по льготной ставке на период строительства объекта недвижимости (либо на срок, определенный застройщиком), далее по сценарию – по истечении заявленного срока (как правило, от 3 до 36 месяцев) ставка достигает базовой в соответствии с выбранной программой. Здесь же предложен достаточно внушительный перечень застройщиков-партнеров банка, работающих и в нашем регионе в том числе. Напомним, все плюшки – исключительно с обязательным подключением к программе «Финансовая защита», иначе привет базовым условиям (по условиям рыночной ипотеки, напомним, 17,49% годовых).