Эскроу-внедрение в строительство

В этом году все активные участники рынка недвижимости были вынуждены познакомиться с понятием эскроу-счёта, даже если доселе пребывали в полном неведении - тот случай, когда закон диктует рынку углубление финансовой грамотности.

Эскроу-счета – не совсем новинка в России. Эта схема взаимодействия между контрагентами была срисована с западной практики (включая кальку самого термина) в России несколько лет назад – понятие было введено в Гражданский кодекс РФ 1 июля 2014 года (законопроект же разрабатывался аж с 2012 года).

Эскроу-счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон. 

В 2014 году статус эскроу-агентов был присвоен банкам и только им. А вот 1 июня 2018 года функциями эскроу-агентов наделили ещё и нотариусов - соответствующие изменения были внесены в Гражданский кодекс в части финансовых сделок, в закон «О банках и банковской деятельности», а также в основы законодательства РФ о нотариате. Однако за несколько лет инструмент – аналог аккредитива и векселя не очень прижился в российской действительности. 

«Эскроу-ренессанс», повторимся, состоялся на наших глазах в процессе эволюции рынка долевого строительства. С 1 июля 2018 года застройщики официально могут предлагать дольщикам всего 2 способа обеспечения обязательств по договору долевого участия (далее ДДУ) – либо обязуясь перечислять страховые взносы в компенсационный фонд, либо предоставляют клиенту возможность произвести расчёты через счёт эскроу. А в июле следующего года все расчёты с дольщиками по новым строительным проектам будут вестись только с помощью эскроу-счетов (п.5.ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018 года).

План-график поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства, подписанный ранее премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым, предполагает, что к середине 2019 года сделок с использованием механизма счетов эскроу должно быть уже не менее 30 % от общего числа ДДУ, а к концу 2020 года — до 95 %.

Опытный гражданин страны, в которой отзывы лицензии банков происходят довольно регулярно, конечно, сразу заметит одно слабое место в этой схеме. Но автор спешит успокоить читателя: деньги, размещённые на счетах эскроу в соответствии с оплатой ДДУ, застрахованы агентством страхования вкладов (АСВ), в размере всей суммы, депонированной на нём, но (ох уж это постоянное «но!») не более 10 миллионов рублей (п.3, статья 12.2, ФЗ-177). То есть риск возникает, если ожидаемая квартира  – элитная и дорогостоящая. В таком случае, разумеется, лучше внимательнее присмотреться к банку, который работает с вашим застройщиком. 

Схема расчётов с застройщиком через эскроу-счёт: дольщик после регистрации ДДУ оплачивает его, но деньги он вносит на открытый уполномоченным банком специальный счет, на котором они блокируются для обеих сторон сделки вплоть до завершения строительства. После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам застройщик получает доступ к деньгам на счёте. Если же по какой-то причине застройщик не завершил строительство – деньги возвращаются покупателю недвижимости.  

Кроме того, Центробанк ведёт список банков России, уполномоченных на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам долевого участия, включая туда желающих после проверки соответствия кредитного учреждения ряду требований (Приложение 1). Но поскольку, по данным на 1 августа 2018 года, список таковых невелик – всего 56 банков, (из них физически в Казани работает 26), можно задуматься – то ли тема эта пока банкам не интересна (хотя, казалось бы, ёмкость рынка – миллиардная, гарантированные заёмщики и юридические и физические лица, которым можно оформить ипотеку под взнос на оплату ДДУ), то ли только осознаётся, и скоро список станет ощутимо длиннее.

Банки Казани, в которых можно открыть эскроу-счет

Перечень банков, соответствующих критериям (требованиям), установленным постановлением Правительства российской Федерации от 18.06.2018 № 697 «об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве», по состоянию на 01.08.2018

В целом, надо признать, во внедряемой схеме соблюдены интересы дольщиков (все мы сочувствовали пострадавшим в строительных «схематозах» согражданам, если даже не стояли с ними рядом на митингах), однако логично будет спросить: на какие деньги должен строить новый дом  застройщик? «Оборотку» даёт банк, открывший счёт. Не просто так даёт, разумеется, а под проценты (где вы видели банк, не делающий деньги на деньгах?). Банк оценивает каждый проект застройщика, открывает на каждый ДДУ отдельный счёт для накопления денег покупателей квадратных метров и ведёт финансирование стройки на всём её протяжении. И новый логичный вопрос: а не приведёт ли внедрение эскроу-счетов к удорожанию квадратных метров?

Разумеется, банки, которые готовы работать со стройкой, уже активно презентуют саму возможность такого сотрудничества, обещая девелоперам гибкие процентные ставки и возможную отсрочку выплаты процентов, однако добиться от них чётких рамок программ пока невозможно. «Договоры штучные, подход индивидуальный, мы не можем комментировать». Можно только опираться на уже состоявшиеся проекты.

Так, крупнейший «зелёный» банк нашей страны протестировал новую схему ещё весной, не дожидаясь указанного срока, профинансировав девелоперской компании «Брусника» строительство новой очереди квартала в Тюмени, путем выделения кредитной линии в размере 1,2 миллиарда рублей под прогнозную ставку 5-7% годовых (итоговая ставка зависит от объёма продаж квартир по договорам эскроу и пока не была объявлена).  

В общем, понятно совершенно точно одно  - застройщики, конечно, в любом случае будут платить банку. Но, ведь платили и раньше – занимая у банков деньги в стройку, не имея возможности рассчитывать спрос покупателей, и, соответственно, график поступления их средств, попадая в стоп-листы при любом очередном финансовом кризисе в нашей стране. Так что, если попробовать поискать плюсы для девелоперов в новой схеме, всё же можно их там найти.

Например, закон позволяет застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ в случае использования эскроу-счетов. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств застройщика уже не действуют (п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

Теоретически схема реализации квартир с использованием эскроу-счетов должна повышать доверие покупателей к объекту (и тут строителям и банкам стоит объединяться, чтобы через СМИ пусть даже назойливо, но рассказывать потребителю о новых возможностях). Банк, также в теории, имеет возможность снижать процентную ставку по кредиту в зависимости от объема продаж квартир на этапе строительства и, соответственно, поступлений средств на счета эскроу. Застройщики могут финансировать свои проекты вне зависимости от объемов продаж и рваного графика поступлений. Не стоит задача продать будущие «квадраты» на стадии котлована любой ценой, с большими скидками.

При этом ещё один жирный плюс для покупателей недвижимости – именно банк будет следить за целевым расходованием средств («нецелёвка» - главная, пожалуй, причина многих недостроев) и в целом за финансовым состоянием застройщика, взяв на себя все риски. Если же совсем впасть в мечтания «как это должно работать в идеале» - можно представить, что новый и более жесткий уровень конкуренции приведет к росту качества объектов и снижению цены на них. Такие вот «Нью-Васюки»: прекрасные дома с готовой инфраструктурой, никаких обманутых дольщиков, ипотека под скромные проценты.

Информация для дольщиков

Совместные ипотечные программы с партнерами банка (скачать табл)

 Материал подготовлен специально для журнала «Эксперт Татарстан»