Введите запрос для поиска

Скрыть поиск
Курсы валют

Эскроу-внедрение в строительство

В этом году все активные участники рынка недвижимости были вынуждены познакомиться с понятием эскроу-счёта, даже если доселе пребывали в полном неведении - тот случай, когда закон диктует рынку углубление финансовой грамотности.

Эскроу-счета – не совсем новинка в России. Эта схема взаимодействия между контрагентами была срисована с западной практики (включая кальку самого термина) в России несколько лет назад – понятие было введено в Гражданский кодекс РФ 1 июля 2014 года (законопроект же разрабатывался аж с 2012 года).

Эскроу-счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон. 

В 2014 году статус эскроу-агентов был присвоен банкам и только им. А вот 1 июня 2018 года функциями эскроу-агентов наделили ещё и нотариусов - соответствующие изменения были внесены в Гражданский кодекс в части финансовых сделок, в закон «О банках и банковской деятельности», а также в основы законодательства РФ о нотариате. Однако за несколько лет инструмент – аналог аккредитива и векселя не очень прижился в российской действительности. 

«Эскроу-ренессанс», повторимся, состоялся на наших глазах в процессе эволюции рынка долевого строительства. С 1 июля 2018 года застройщики официально могут предлагать дольщикам всего 2 способа обеспечения обязательств по договору долевого участия (далее ДДУ) – либо обязуясь перечислять страховые взносы в компенсационный фонд, либо предоставляют клиенту возможность произвести расчёты через счёт эскроу. А в июле следующего года все расчёты с дольщиками по новым строительным проектам будут вестись только с помощью эскроу-счетов (п.5.ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018 года).

План-график поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства, подписанный ранее премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым, предполагает, что к середине 2019 года сделок с использованием механизма счетов эскроу должно быть уже не менее 30 % от общего числа ДДУ, а к концу 2020 года — до 95 %.

Опытный гражданин страны, в которой отзывы лицензии банков происходят довольно регулярно, конечно, сразу заметит одно слабое место в этой схеме. Но автор спешит успокоить читателя: деньги, размещённые на счетах эскроу в соответствии с оплатой ДДУ, застрахованы агентством страхования вкладов (АСВ), в размере всей суммы, депонированной на нём, но (ох уж это постоянное «но!») не более 10 миллионов рублей (п.3, статья 12.2, ФЗ-177). То есть риск возникает, если ожидаемая квартира  – элитная и дорогостоящая. В таком случае, разумеется, лучше внимательнее присмотреться к банку, который работает с вашим застройщиком. 

Схема расчётов с застройщиком через эскроу-счёт: дольщик после регистрации ДДУ оплачивает его, но деньги он вносит на открытый уполномоченным банком специальный счет, на котором они блокируются для обеих сторон сделки вплоть до завершения строительства. После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам застройщик получает доступ к деньгам на счёте. Если же по какой-то причине застройщик не завершил строительство – деньги возвращаются покупателю недвижимости.  

Кроме того, Центробанк ведёт список банков России, уполномоченных на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам долевого участия, включая туда желающих после проверки соответствия кредитного учреждения ряду требований (Приложение 1). Но поскольку, по данным на 1 августа 2018 года, список таковых невелик – всего 56 банков, (из них физически в Казани работает 26), можно задуматься – то ли тема эта пока банкам не интересна (хотя, казалось бы, ёмкость рынка – миллиардная, гарантированные заёмщики и юридические и физические лица, которым можно оформить ипотеку под взнос на оплату ДДУ), то ли только осознаётся, и скоро список станет ощутимо длиннее.

Банки Казани, в которых можно открыть эскроу-счет

Перечень банков, соответствующих критериям (требованиям), установленным постановлением Правительства российской Федерации от 18.06.2018 № 697 «об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве», по состоянию на 01.08.2018

№ п/п

Наименование банка

Рег. №

1

АО ЮниКредит Банк

1

2

ООО «ХКФ Банк»

316

3

ПАО «БИНБАНК»

323

4

АО «АБ «РОССИЯ»

328

5

Банк ГПБ (АО)

354

6

ООО Банк «Аверс»

415

7

ПАО «Запсибкомбанк»

918

8

ПАО «Совкомбанк»

963

9

Банк ВТБ (ПАО)

1000

10

АО «АЛЬФА-БАНК»

1326

11

ПАО АКБ «Связь-Банк»

1470

12

ПАО Сбербанк

1481

13

ООО «Русфинанс Банк»

1792

14

ПАО Банк «ФК Открытие»

2209

15

АО «Банк Интеза»

2216

16

ПАО РОСБАНК

2272

17

АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО)

2312

18

АО КБ «Ситибанк»

2557

19

ПАО «АК БАРС» БАНК

2590

20

АО «ОТП Банк»

2766

21

ПАО «Промсвязьбанк»

3251

22

ПАО Банк ЗЕНИТ

3255

23

АО «Райффайзенбанк»

3292

24

АО «КБ ДельтаКредит»

3338

25

АО «МСП Банк»

3340

26

АО «Россельхозбанк»

3349


В целом, надо признать, во внедряемой схеме соблюдены интересы дольщиков (все мы сочувствовали пострадавшим в строительных «схематозах» согражданам, если даже не стояли с ними рядом на митингах), однако логично будет спросить: на какие деньги должен строить новый дом  застройщик? «Оборотку» даёт банк, открывший счёт. Не просто так даёт, разумеется, а под проценты (где вы видели банк, не делающий деньги на деньгах?). Банк оценивает каждый проект застройщика, открывает на каждый ДДУ отдельный счёт для накопления денег покупателей квадратных метров и ведёт финансирование стройки на всём её протяжении. И новый логичный вопрос: а не приведёт ли внедрение эскроу-счетов к удорожанию квадратных метров?

Разумеется, банки, которые готовы работать со стройкой, уже активно презентуют саму возможность такого сотрудничества, обещая девелоперам гибкие процентные ставки и возможную отсрочку выплаты процентов, однако добиться от них чётких рамок программ пока невозможно. «Договоры штучные, подход индивидуальный, мы не можем комментировать». Можно только опираться на уже состоявшиеся проекты.

Так, крупнейший «зелёный» банк нашей страны протестировал новую схему ещё весной, не дожидаясь указанного срока, профинансировав девелоперской компании «Брусника» строительство новой очереди квартала в Тюмени, путем выделения кредитной линии в размере 1,2 миллиарда рублей под прогнозную ставку 5-7% годовых (итоговая ставка зависит от объёма продаж квартир по договорам эскроу и пока не была объявлена).  

В общем, понятно совершенно точно одно  - застройщики, конечно, в любом случае будут платить банку. Но, ведь платили и раньше – занимая у банков деньги в стройку, не имея возможности рассчитывать спрос покупателей, и, соответственно, график поступления их средств, попадая в стоп-листы при любом очередном финансовом кризисе в нашей стране. Так что, если попробовать поискать плюсы для девелоперов в новой схеме, всё же можно их там найти.

Например, закон позволяет застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ в случае использования эскроу-счетов. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств застройщика уже не действуют (п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

Теоретически схема реализации квартир с использованием эскроу-счетов должна повышать доверие покупателей к объекту (и тут строителям и банкам стоит объединяться, чтобы через СМИ пусть даже назойливо, но рассказывать потребителю о новых возможностях). Банк, также в теории, имеет возможность снижать процентную ставку по кредиту в зависимости от объема продаж квартир на этапе строительства и, соответственно, поступлений средств на счета эскроу. Застройщики могут финансировать свои проекты вне зависимости от объемов продаж и рваного графика поступлений. Не стоит задача продать будущие «квадраты» на стадии котлована любой ценой, с большими скидками.

При этом ещё один жирный плюс для покупателей недвижимости – именно банк будет следить за целевым расходованием средств («нецелёвка» - главная, пожалуй, причина многих недостроев) и в целом за финансовым состоянием застройщика, взяв на себя все риски. Если же совсем впасть в мечтания «как это должно работать в идеале» - можно представить, что новый и более жесткий уровень конкуренции приведет к росту качества объектов и снижению цены на них. Такие вот «Нью-Васюки»: прекрасные дома с готовой инфраструктурой, никаких обманутых дольщиков, ипотека под скромные проценты.

Критерии (требования), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. Установлены постановлением правительства РФ от 18 июня 2018 г. N 697.

1. Банк является банком с универсальной лицензией.

2. Участие банка в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».     

3. Неприменение банком ограничений по осуществлению банковских операций в отношении отдельных отраслей, организаций (предприятий) в связи с применением к Российской Федерации мер санкционного воздействия, а также отсутствие рисков (угроз) применения ими таких ограничений. Банки, не соответствующие указанному критерию (требованию), определяются решением Правительства Российской Федерации, которое направляется в Центральный Банк Российской Федерации.

4. Соответствие банка одному из следующих требований:

а) банк является организацией единого института развития в жилищной сфере, определенного Федеральным законом «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

б) наличие у банка кредитного рейтинга не ниже уровня «A-(RU)» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (Акционерное общество), и (или) не ниже уровня «ruА-» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Акционерное общество «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА»;

в) в отношении банка Советом директоров Центрального банка Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» утвержден план участия Центрального банка Российской Федерации в осуществлении мер по предупреждению банкротства и принято решение о гарантировании Центральным банком Российской Федерации непрерывности деятельности такого банка;

г) в отношении банка или в отношении лиц, под контролем либо значительным влиянием которых находится банк, действуют меры ограничительного характера, введенные иностранным государством, государственным объединением и (или) союзом и (или) государственным (межгосударственным) учреждением иностранного государства или государственного объединения и (или) союза. Указанные банки должны быть определены решением Правительства Российской Федерации, которое направляется в Центральный Банк России.

Информация для дольщиков

На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с  эскроу-счета дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.

При использовании эскроу-счетов, как указано в тексте, застройщик освобождается от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения застройщиком условий ДДУ, дольщик не  сможет взыскать с  него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома).

Дольщик может забрать свои деньги назад со  счета эскроу в  одном из следующих случаев (п.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214):

  • если закончился срок депонирования; 
  • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
  • если застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ); 
  • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214). 

Если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (покупателю).      

Совместные ипотечные программы с партнерами банка (скачать табл)

 Материал подготовлен специально для журнала «Эксперт Татарстан»

Анастасия Потёкина, руководитель портала «Финансист»

Источник: Портал «Финансист»
Тэги:

Читайте также

Госдума приняла закон об освобождении банков с базовой лицензией от финотчетности по МСФО
Госдума приняла закон об освобождении банков с базовой лицензией от финотчетности по МСФО
Россияне удвоили переводы денег друг другу
Перечисление с карты на карту стало обычным делом для россиян: за год объем таких операций вырос вдвое
Прибыль российского банковского сектора за январь — ноябрь выросла в 1,5 раза
Прибыль российского банковского сектора за январь — ноябрь 2018 года выросла в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
Путин подписал закон о запрете уличных табло с курсом валют
Президент России Владимир Путин подписал поправки в закон «О валютном регулировании и валютном контроле»
За 1 полугодие ломбарды Татарстана выдали 458,5 миллионов рублей займов
В первой половине текущего года ломбарды, расположенные в Татарстане, выдали клиентам займов на общую сумму 458,5 миллиона рублей
Новикомбанк выпустил дебетовую карту «Всегда в плюсе»
Новикомбанк выпустил новую дебетовую карту с тарифом «Всегда в плюсе»
Вчера рубль получил поддержку на фоне налоговых платежей в бюджет
Валютный прогноз от банка «Восточный»
Банк Казани продолжает сокращать сеть
29 декабря 2018 года Банк Казани закроет дополнительный офис «Московский»
Алтынбанк получил базовую лицензию
29 ноября 2018 года ООО «АЛТЫНБАНК» получил базовую лицензию на осуществление банковских операций со средствами в рублях и иностранной валюте
Банк «Восточный» предлагает предпринимателям получить онлайн-кассу бесплатно
Банк «Восточный» запустил акцию для новых клиентов сегмента МСБ – «Кассовый успех»