Семейную ипотеку ждёт трудный год

Три четверти ипотечных кредитов, оформляемых в России – льготные, и маловероятно, что в обозримом будущем этот расклад принципиально изменится. Неудивительно, что население болезненно реагирует на любое «притормаживание» льготного кредитования. И если ситуацию с регулярно заканчивающимися лимитами в семейной ипотеке удалось разрешить, то другие препятствия остаются. И в 2025 году их, скорее всего, станет больше.

Не секрет, что это за препятствия. Банки (не все, но довольно многие) выдают ипотеку только тем, кто готов заплатить высокий первоначальный взнос, или тем, кто покупает квартиру у «правильных» застройщиков (которые делятся с банком доходом в виде комиссии – естественно, покупателю при этом повышают цену). Или же подталкивают заёмщика к оформлению комбо-ипотеки, сочетающей льготную и рыночную ставки. В 2025 году такие практики будут не только продолжаться, но и шириться.

Почему банки так поступают? Из вредности? Нет, всё сугубо прагматично. Об этом нечасто вспоминают, но для банка (в отличие от заёмщика) любая льготная ипотека это кредит с плавающей ставкой, привязанной к ключевой. Возьмём стандартную семейную ипотеку: заёмщик платит по ней 6% годовых, остальное банку доплачивает государство. Размер этого «остального» пересматривается каждый месяц: государство «догоняет» доход банка по кредиту до уровня «действующая ключевая ставка плюс 1,5 п.п.».

Сейчас, при ключевой в 21%, по таким кредитам банки получают (по сумме платежа заёмщика и доплаты из казны) 22,5% годовых. В ближайшее время ключевая ставка не снизится, но вдалеке такая перспектива маячит, а ипотека – дело долгое, и когда ключевая пойдёт вниз, доходы банка упадут (например, при ключевой ставке в 10% это будет всего 11,5% годовых).

В то же время по рыночному кредиту, который банк сейчас может выдать, скажем, под 27%, он и будет получать эти 27% - и сейчас, и впредь. Понятно, что, если ставки снизятся, заёмщик захочет рефинансироваться, но он сделает это не сразу (будет ждать более выгодных ставок) – и уж во всяком случае доход банка не будет пересматриваться каждый месяц, как в случае с льготным кредитом.

Получается, что при высоких ставках с перспективой дальнейшего снижения (пусть даже нескорого) банкам выгодно выдавать побольше рыночных кредитов и поменьше льготных, а при низких ставках с перспективой повышения – наоборот.

Именно поэтому банки так активно выдавали льготную ипотеку пару лет назад при низких ставках. Именно поэтому сейчас они пытаются компенсировать себе будущее падение дохода через формирование дополнительных доходов (комиссия с застройщика, комбо-ипотека) или через сокращение суммы и срока выдаваемого льготного кредита (что обеспечивает высокий первоначальный взнос) – в последнем случае увеличивается вероятность, что заёмщик закроет ипотеку раньше, чем доходы банка с неё упадут вслед за ключевой ставкой.

Иногда у людей возникает вопрос: а законно ли вообще, когда банк, скажем, задирает первоначальный взнос по семейной ипотеке с прописанных в программе 20% до 30-40-50%? Порадовать их нечем: да, законно (недавно об этом напомнил сам президент). В правилах программы прописана только одна граница (в случае первоначального взноса – «не ниже 20%»), так что свобода для манёвра у банков остаётся. Добавлю, что в период низких ставок, когда банки конкурировали за льготных заёмщиков, они тоже уходили от прописанных в программе цифр – снижали ставку с положенных для семейной ипотеки 6% до 5% годовых и даже ниже, но на это никто из заёмщиков, конечно, не жаловался.