В ипотечном кредитовании скрывается угроза?

 «Эквифакс» в августе опубликовало исследование ипотечного рынка РФ с несколькими выводами. Так, в тексте отмечено, что ипотечный портфель банков продолжает расти, несмотря на небольшое замедление темпов роста, но качество вновь выдаваемых ипотечных кредитов может быть хуже по сравнению с предыдущими поколениями. Основным фактором риска эксперты назвали текущую величину первоначального взноса: этот показатель во всём мире является одним из главных риск-факторов при принятии решений о предоставлении ипотечных кредитов: чем больше процент первоначального взноса, тем меньше риск (вероятность дефолта по ипотеке).
  
По данным бюро большинство кредиторов устанавливают минимальную величину первоначального взноса по ипотеке на уровне 15% и могут снизить его в рамках отдельных промо-акций или взамен на рост процентной ставки: снижение первоначального взноса до 10% с одновременным ростом ставки по кредиту на 0,5 п.п. Величина первоначального взноса, безусловно, также может зависеть и от типа приобретаемой недвижимости: чем ниже ликвидность приобретаемого объекта недвижимости, тем больше будет величина взноса. Например, для загородной недвижимости многие кредиторы устанавливают минимальный взнос в размере 25%, а для апартаментов – 30%, что связано с более низкой ликвидностью данного типа жилья.
При этом традиционно неким пограничным значением величины первоначального взноса, начиная с которого считается, что залоговые и кредитные риски снижаются является значение – 20%. Иными словами, если потребитель внёс 20% и более в виде первоначального взноса по ипотеке, то вероятность дефолта по такому ипотечному кредиту существенно снижается.

В России доля ипотечных кредитов со взносом менее 20% в докризисный 2014 год составляла ~ 24%, в кризисный 2015 – 9,3% (в тот период основные выдачи ипотеки происходили со взносом от 30 до 50%), а выдачи 2018 года – на 43% состоят из подобных договоров. Таким образом, в случае какого-либо кризиса может последовать снижение цен на недвижимость и если оно составит более чем 20%, то почти половина выданных в 2018 году кредитов будет иметь недостаточный объем обеспечения, что может негативно сказаться на качестве ипотечного портфеля, затруднить его секьюритизацию, а с учетом его доли в кредитных портфелях многих банков и на их благополучии – заявляют эксперты бюро.

Необходимо отметить, что в ряде случаев и без того небольшой первоначальный взнос (до 15-20%) формируется потребителем за счёт получения потребительского кредита, что вносит ещё больший риск в ипотечный портфель. Для потребителей подобный способ формирования первоначального взноса по ипотечному кредиту является очень простым и удобным. Нет необходимости долгое время откладывать денежные средства, заботиться об их сохранности и защите от инфляции: получил потребительский кредит и сразу же использовал его как всю или часть суммы для первоначального взноса по ипотечному кредиту.

С точки зрения банков использование потребительских кредитов для формирования первоначального взноса по ипотеке – это дополнительный фактор риска. Банки стараются выявить подобные факты, что в целом у них получается, так как доля выдач подобной ипотеки незначительна – в пределах 5%. Однако доля выдаваемых подобных ипотечных кредитов выросла за последние 4 года почти в два раза: с 2,1% в 2015 году до 3,7% в 2018.

Предоставление ипотеки без первоначального взноса как раз и было одной из причин развития ипотечного кризиса в США в 2007 году. Понимая это, Центральный банк, работает в этом направлении: ужесточает требования к коэффициентам риска для ипотеки, сформированной с минимальным / отсутствующим первоначальным взносом и следит за долей таких кредитов – резюмируют эксперты.

Портал «Финансист» обратился к экспертам рынка с просьбой оценить исследование и обозначенные риски.

Наталия Орлова, главный экономист Альфа-Банка: «Несколько соображений по поводу приведенного анализа. Во-первых, я совершенно согласна, что снижение доли первоначального взноса по отношению к объему ипотечных кредитов является настораживающим признаком, требующим от банков большего внимания к вопросу выбора качественных заемщиков. Тем не менее, несколько моментов делают ситуацию не такой уж критической.
Во-первых, размер рынка - в России объем портфеля ипотечных кредитов составляет 6-7% ВВП, что делает ситуацию несопоставимой с ситуацией в развитых странах вообще и в США в частности, там объем ипотечных рынков составляют 70-80% ВВП.
Во-вторых, ухудшение кредитного качества, строго говоря, не означает ухудшения экономической ситуации, это просто индикатор того, что те слои населения, которые ранее не имели возможность взять кредиты, сейчас стали за ними обращаться. Население России ежегодно направляет 2% своих доходов на приобретение недвижимости, этот показатель не изменился за последние три года. Но если ранее, до 2014 года, инвестиции в недвижимость были частью сберегательных стратегий населения и ипотечные кредиты использовались этой группой, как финансовый рычаг для увеличения дохода от инвестиций. То из-за более медленного роста цен на недвижимость сейчас эти группы уже не используют ипотечный рычаг для своих инвестиций, а спрос на ипотеку приходит от менее обеспеченных групп населения, которые нуждаются в жилье, а не совершают финансовые операции на рынке недвижимости. Иными словами, можно говорить о том, что ипотечное кредитование сейчас не является фактором перегрева рынка недвижимости, а в большей степени отражает спрос на жилье, что является положительным структурным изменением рынка.

Ипотечное кредитование сейчас не является фактором перегрева рынка недвижимости.

В-третьих, как отмечено в публикации, ЦБ РФ мониторит риски ипотечного сегмента и старается ограничить их, что говорит о том, что ситуация развивается под контролем регулятора.
Наконец, не следует забывать и о том, что около 80% рынка ипотечных кредитов приходится на долю государственных банков, а, значит, речь идет о рисках, возникающих для очень небольшого числа крупных игроков».

Регина Гайнуллина, территориальный директор ПАО «БАНК УРАЛСИБ»: «Мы поддерживаем курс на усиление мер контроля по вопросу использования потребительских кредитов для обеспечения первоначального взноса по ипотеке. Мы считаем, что это плохая практика, которая приводит к критической нагрузке на плательщика, а также к дополнительным рискам для банков. В УРАЛСИБе мы отслеживаем такие ситуации, и в случае их выявления, как правило, отказываем в ипотеке.
Доля кредитов с первым взносом менее 20% от стоимости объекта недвижимости в нашем портфеле - порядка 50%. В последнее время мы взяли курс на сокращение количества новых клиентов с такими условиями. В УРАЛСИБЕ есть надбавка + 0,5 процентного пункта к ставке, если доля собственных средств клиента менее 20%».