Введите запрос для поиска

Скрыть поиск
Выборка по вкладам

Ипотека на коммерческую недвижимость в Казани

коммерческая недвижимость казаньВ 2017 году портфели кредитования коммерческой ипотеки у банков начали расти (впрочем, как и прочие кредитные портфели). В 2018 году восходящий тренд продолжится – считают эксперты.

Портал «Финансист» подготовил обзор текущих условий по кредитованию покупки коммерческой недвижимости для предпринимателей Татарстана, прикидывающих именно сейчас, что выгоднее: аренда площадей или покупка таковых в собственность.


Условия по ипотеке на коммерческую недвижимость в банках Казани

Коммерческая ипотека – кредиты для приобретения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями недвижимости с целью использования её в бизнесе. Забежим вперёд, в некоторых случаях, коммерческую недвижимость можно купить и в кредит, оформленный на частное лицо. Разумеется, неотъемлемое условие ипотеки – передача приобретаемой недвижимости в залог банку.

Оформить кредит на приобретение коммерческой недвижимости в Казани можно в отделениях 29 банков. В 7 из них оформить ипотеку на нежилое помещение могут физические лица, а в 19 банках оформить кредит на коммерческую недвижимость могут только юридические лица. В трех банках этот вид кредитования доступен как физическим, так и юридическим лицам – это Энергобанк, АК БАРС Банк и Запсибкомбанк.

Разброс условий по программам кредитования достаточно существенный. Во многих банках, особенно при кредитовании юридических лиц, устанавливаются индивидуальные параметры кредита. Что касается кредитования физических лиц, то средняя ставка по таким программам, по данным портала «Финансист», составляет 13,3% годовых.

Обычно срок кредитования в коммерческой ипотеке короче, нежели на ипотеку для физлиц – до 10 лет. Но есть и приятные исключения: например, сейчас, максимальный срок кредита – 30 лет – предлагают Запсибкомбанк и Совкомбанк. За 30 лет можно династию бизнесовую вырастить :)

Оформить ипотеку с минимальным размером первоначального взноса в 10% можно в Запсибкомбанке.

коммерческая недвижимость казаньМарсель Зиляев, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Казани, рассказывает: «Условия по коммерческой ипотеке более жесткие. Такой подход связан с тем, что коммерческая ипотека оценивается как более рисковый сегмент, в связи с тем, что, к сожалению, срок существования малого бизнеса пока невелик, и при этом ликвидность коммерческого объекта (скорость его реализации) значительно ниже. Однако в тех случаях, когда физическому лицу нужно приобрести объект недвижимости классифицирующийся как «коммерческая», то есть не предназначенная для проживания, то этот продукт позволит получить недостающую сумму для проведения сделки. При этом пакет необходимых для оформления ипотеки документов практически идентичен».

Подробнее условия ипотеки на коммерческую недвижимость можно изучить в сводной таблице портала «Финансист», заботливо подготовленной нашими спецами по мониторингу банковских продуктов.

Условия по ипотеке на коммерческую недвижимость в банках Казани (информация актуальна на 8 февраля 2018 года)


Нюансы оформления кредита на коммерческую недвижимость

Портал «Финансист» расспросил банкиров, какие конкретно требования предъявляются заёмщикам в рамках программ коммерческой ипотеки.

Так, например, основные требования для получения кредита в Энергобанке – устойчивое финансовое положение заемщика и месторасположение бизнеса в пределах 50 километров от городов присутствия банка и наличие твердого залога. Предприятие малого бизнеса может получить кредит уже по итогам 6 месяцев деятельности, при условии положительного финансового результата.

В качестве залога может выступать недвижимость, транспортные средства и самоходная техника, ликвидные ценные бумаги, права требования по депозитам. Если речь идет о приобретении основных средств, то залогом могут служить приобретаемые средства: недвижимость, транспорт или техника, при этом первоначальный взнос составляет 30% от цены приобретаемого имущества. Первоначальный взнос может быть заменен дополнительным залогом, в этом случае банк предоставляет кредит на всю сумму покупаемого актива.

коммерческая недвижимость казаньЛилия Дубова, начальник отдела кредитования малого бизнеса АКБ «Энергобанк» (ПАО), рассказывает: «Энергобанк работает с малым бизнесом почти 30 лет, и со многими клиентами сложились прочные деловые отношения. Мы хорошо знаем потребности предпринимателей и можем предложить им оптимальные условия сотрудничества. Конечно, в первую очередь, это возможность получить кредиты на выгодных условиях. Ведь развитие и поддержка малого бизнеса для нашего банка является одним из приоритетных направлений деятельности.

Одно из наших преимуществ в этой сфере - это региональная направленность. Мы знаем местный бизнес и региональную специфику. Это позволяет нам индивидуально рассматривать каждого заемщика, оценивать его личные потребности и возможности.

В Бинбанке основные требования к заемщикам, планирующим взять кредит на покупку коммерческой недвижимости, стандартны: резидентство в РФ и срок действия бизнеса от года. С помощью кредита на покупку коммерческой недвижимости можно приобрести землю, здание, сооружение, нежилое помещение или недостроенные объекты со степенью готовности не менее 90%, при условии, что они зарегистрированы в ЕГР. Также кредит может быть выдан на квартиры, в отношение которых планируется перевод в нежилой фонд. Продавцом недвижимости могут выступать ИП, ЮЛ, ФЛ, федеральные или муниципальные органы.

В Райффайзенбанке финансирование на покупку коммерческой недвижимости предоставляется в рамках инвестиционного кредита. В качестве залога может выступать приобретаемый или имеющийся у компании объект. Возможен так же комбинированный залог или залог третьих лиц. Размер процентной ставки для каждой компании определяется индивидуально и зависит, прежде всего, от срока кредитования, необходимой суммы, размера обеспечения по кредиту и финансового состояния предприятия. Максимальный срок инвестиционного кредитования в Райффайзенбанке составляет 10 лет для малого и микробизнеса и 7 лет для более крупных компаний с совокупным годовым оборотом от 500 миллионов рублей.

В Сбербанке кредит «Бизнес-Недвижимость» выдаётся на срок до 10 лет под залог приобретаемого или имеющегося объекта недвижимости. При этом срок ведения хозяйственной деятельности организации должен быть не менее 6 месяцев. Максимальная сумма финансирования – 600 миллионов рублей.

Процентная ставка определяется индивидуально и зависит от условий кредитования. При принятии решения о кредитовании банк, конечно, учитывает специфику хозяйственной деятельности клиента.

коммерческая недвижимость казаньИрек Садыков, начальник управления продаж малому бизнесу Сбербанка в Татарстане, комментирует: «В настоящее время одним из наиболее выгодных вложений денег для любого из бизнесменов является коммерческая недвижимость. Такой инвестиционный процесс можно считать одной из неотъемлемых частей бизнеса. Подтверждая свою заинтересованность в расширении сотрудничества, Сбербанк готов профинансировать покупателей жилой и коммерческой недвижимости по программе кредитования «Бизнес-Недвижимость». С помощью кредита «Бизнес-Недвижимость» у клиентов есть возможность на привлекательных условиях получить финансирование на приобретение коммерческой недвижимости».

Также Сбербанк предлагает своим клиентам быстрый кредит на приобретение жилой и коммерческой недвижимости «Экспресс-Ипотека». По этой программе максимальная сумма финансирования составляет 10 миллионов рублей сроком до 15 лет. Срок ведения бизнеса здесь не менее 12 месяцев.

Отметим, в качестве защиты от мошенников и уверенности в правильном оформлении сделки для малых предприятий организационно-правовой формы ООО и ИП используется аккредитивная форма расчёта, а для физических лиц собственников малого бизнеса – расчёт через индивидуальный сейф банка. Комиссия при переводе денежных средств на счет физического лица взимается в рамках тарифов банка. Процентная ставка по «Экспресс-Ипотеке» фиксированная и составляет 15,5%.

Купля-продажа коммерческой недвижимости

Процесс сделки купли-продажи коммерческой недвижимости проходит стандартно. В банк предоставляется полный перечень необходимых документов по заемщику и продавцу, на основании которых кредитные средства безналично перечисляются на счет заемщика, а затем на основании платежного поручения перечисляются продавцу.

Лилия Дубова, начальник отдела кредитования малого бизнеса АКБ «Энергобанк» (ПАО): «Процесс сделки практически не отличается при кредитовании юридических и физических лиц – как правило, кредитные средства перечисляются после регистрации договора купли-продажи недвижимости».

Ирек Садыков, начальник управления продаж малому бизнесу Сбербанка в Татарстане: «На наш взгляд, процесс оформления коммерческой ипотеки сейчас достаточно прост и прозрачен. Пакет документов по кредитованию коммерческой недвижимости стандартен. После приобретения объекта недвижимости должна осуществляться гос. регистрация договора купли-продажи. Таким образом, происходит регистрация права собственности на приобретённый коммерческий объект недвижимости».

Разумеется, стоит обратить внимание на комиссии, взимаемые банком при выдаче кредита и оформлении сделки.
Лилия Дубова, начальник отдела кредитования малого бизнеса АКБ «Энергобанк» (ПАО): «При переводе денежных средств на счет физического лица - продавца недвижимости какие-либо комиссии в Энергобанке не взимаются. Обычно это бывает вкладной счет или счет банковской карты. Также у нас отсутствуют какие-то другие скрытые платежи – нет комиссий за выдачу кредита, за открытие кредитного лимита и т.п. Мы не требуем оплачивать оценку залога, это сделает банк бесплатно, как и подготовку договора купли-продажи недвижимости. Кроме этого, при кредитовании малого бизнеса не требуется страхование залога, что существенно экономит средства предпринимателей. Клиенту нужно будет только оплатить госпошлину в бюджет за регистрацию договора купли-продажи».

Лайфхаки от банков

коммерческая недвижимость казаньЛилия Дубова, начальник отдела кредитования малого бизнеса АКБ «Энергобанк» (ПАО): «Если предприниматель хочет взять кредит на покупку коммерческой недвижимости, мы рекомендуем ему оформить кредитную заявку на юридическое лицо, так как в этом случае критерий достаточности его доходов будет рассмотрен в индивидуальном порядке, с составлением управленческой отчетности, и кредитный лимит может быть существенно выше, чем при анализе по формальным данным. Кроме этого, при выдаче кредита юридическому лицу не возникают никакие дополнительные расходы, не нужно оценивать и страховать залог, не нужно платить комиссии.

В случае, если по каким-либо причинам предприниматель не хочет оформлять приобретаемую недвижимость на свое юридическое лицо или на ИП, банк может выдать кредит ему как индивидуальному предпринимателю, а недвижимость оформляется на него, как на физическое лицо.

Станислав Фоминых, директор сети операционных офисов Райффайзенбанка по Республике Татарстан, подсказывает: «Оформить приобретаемый объект можно на любое физическое лицо по желанию клиента (но оформить кредит на покупку коммерческой недвижимости в Райффайзенбанке может только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель). Обозначенный собственник выступает в роли залогодателя по кредитному договору. Компании нередко прибегают к такому варианту для оптимизации расходов, связанных, в частности, с обслуживанием объекта. Если речь идет о группе компаний, принцип распределения основных средств позволят сократить временные и финансовые затраты, например, в случае смены операционной компании».

Ирек Садыков, начальник управления продаж малому бизнесу Сбербанка в Татарстане, отмечает: «Ипотека для ИП - процесс непростой и нужно предоставить подтверждение, что бизнес стабильный и приносит доход. И для частного предпринимателя пакет документов больше, чем для физ. лица. Также, сложность взятия ипотечного кредита индивидуальным предпринимателем зависит от выбранной системы налогообложения. Поэтому для предпринимателей в Сбербанке разработаны различные специальные предложения с выгодными условиями для таких заемщиков. Например, в отдельных случаях банком предусмотрена выдача кредита без регистрации прав собственности, т.е. по расписке. Это позволяет клиенту быстрее получить финансирование, без ожидания регистрации».

Коммерческая ипотека на физическое лицо

В начале текста мы упоминали, что иногда бизнес предпочитает оформить кредит на физическое лицо. Причины могут быть разными.

Лилия Дубова, начальник отдела кредитования малого бизнеса АКБ «Энергобанк» (ПАО): «Часто при рассмотрении кредитной заявки основным препятствием является непрозрачность деятельности малого бизнеса. Например, предпринимателю, который платит единый налог на вмененный доход и часть выручки получает наличными, сложно подтвердить свой реальный доход». Правда, говорит специалист, в этом случае, при кредитовании юридического лица, для расчета кредитного лимита банк может принять управленческую отчетность компании, которую при необходимости поможет составить кредитный специалист банка.

коммерческая недвижимость казаньАндрей Возмилов, директор департамента организации продаж МСБ Бинбанка: «Основная проблема — отсутствие собственного взноса в размере 20% от стоимости покупки. Для решения этой проблемы мы предлагаем клиентам вместо денежного взноса передать в залог банку другое имущество, находящееся у них в собственности. Стремление оформить коммерческую недвижимость на физлицо, а не на компанию вызвано неуверенностью в финансовой устойчивости собственного бизнеса и нежеланием аккумулировать активы на его балансе. Отметим, впрочем, что в нашей практике такое встречается крайне редко, поскольку подавляющее число наших заемщиков прекрасно осознают риски, связанные с оформлением активов бизнеса на физлицо. К ним относятся в частности риск потери части коммерческих активов в результате семейных конфликтов, раздела имущества, судебных разбирательств по долгам».

Марсель Зиляев, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Казани: «Основных причин две. Во-первых, собственник - физическое лицо платит за объект коммерческой недвижимости меньше налогов, чем собственник - юридическое лицо. Во-вторых, если физическое лицо – владелец коммерческой недвижимости – сдает ее в аренду своей организации, то тем самым он уменьшает риски потери актива.

Также распространена ситуация, когда предприниматель только начинает свое дело, и у него после закупки оборудования есть сумма денег, которой недостаточно для покупки помещения, но хватит на первоначальный взнос. В этом случае многие предпочитают приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку, а не арендовать ее. Потому что арендный платеж - это деньги в карман «чужому дяде», а ипотека - оплата своей собственности. К тому же, как правило, коммерческую ипотеку можно взять на более длительный срок, чем кредит для юридического лица.

Чаще всего коммерческой ипотекой интересуются предприниматели, которые хотят открыть относительно небольшую торговую точку, салон красоты, частный медцентр, детский сад, кофейню или, например, пекарню
коммерческая недвижимость казаньАндрей Спиваков, управляющий директор ПАО «Совкомбанк»: «Для предпринимателя процесс оформления ипотечного кредита проще сразу по нескольким причинам: с точки зрения риска возвратности кредита, физическое лицо более понятно банку. Как правило, также выгоднее условия предоставления и обслуживания кредита, схема проведения сделки стандартизирована».

По данным портала «Финансист» такие банки, работающие в РТ, как Абсолют Банк, АК БАРС Банк, Девон-Кредит, Запсибкомбанк, Инвестторгбанк, Камкомбанк, Татсоцбанк, Совкомбанк и Энергобанк предлагают программы на приобретение коммерческой недвижимости с оформлением кредита на физическое лицо.


 Условия по ипотеке на коммерческую недвижимость в банках Казани (обновляется ежедневно)
Источник: Портал «Финансист»
Тэги:

Читайте также

В конце месяца начнутся расчеты с кредиторами первой очереди АНКОР БАНКа
Как стало известно порталу «Финансист» с 30 июля 2018 года начнутся расчёты с кредиторами первой очереди
Число пользователей интернет- и мобильного банка «Восточного» выросло на 44%
По итогам первого полугодия 2018 года число пользователей интернет- и мобильного банка выросло на 44% по сравнению с первым полугодием прошлого года
На рынке появились аргументы в пользу отскока
Пятница начинается в смешанных тонах на мировых рынках, российская биржа открылась негативно
Выпуск от 20.07.2018: Песни о счастье и ТОП-3 кредитов на рефинансирование
Чиновники заговорили о счастье и ТОП-3 банковских предложений по рефинансированию потребительских кредитов
МСП Банк ввёл кредит для предпринимателей старше 45 лет
МСП Банк презентовал новый кредит «Серебряный бизнес», предназначенный для предпринимателей в возрасте от 45 до 65 лет, начинающих собственный бизнес
МодульБанк пересмотрел ставки по депозитам юрлиц
С 16 июля в МодульБанке действуют новые ставки по депозитам юридических лиц
Банк Жилфинанс снизил ставки по вкладам в рублях
В начале июля банк Жилищного финансирования снизил ставки по вкладам в рублях
Сбербанк запустил бесплатную моментальную карту «Мир»
Сбербанк запустил карту моментальной выдачи «Мир» Momentum
Банк Казани добивается признания банкротом бывшего председателя совета директоров Спурт банка
Арбитражный суд Татарстана 6 ноября может признать банкротом бывшего председателя совета директоров разорившегося казанского банка «Спурт» Айдара Судиярова
Количество новых банкнот в обращении растет
По данным ЦБ, количество 200-рублевых банкнот в обращении по сравнению с началом года выросло почти в 14 раз, а двухтысячных – в 11 раз