Что изменится в законах о недвижимости и ЖКХ с апреля 2026 года

Рассказываем о ключевых изменениях, которые ждут собственников и арендаторов жилья с апреле 2026 года.

В апреле 2026 года вступают в силу несколько законов и подзаконных актов, которые изменят жизнь многих россиян. Они касаются изъятия земель, порядка размещения в отелях, ипотечного жилья и так далее.

Запрет на изъятие участков у многодетных

С 3 апреля 2026 года вступает закон, который дополнительно защищает имущество многодетных семей от обращения взыскания по исполнительным документам. По словам судебного юриста, эксперта по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью, Ильи Васильчука, после вступления в силу новой нормы список видов имущества, которое нельзя изъять у должников, будет расширен и будет включать:

• земельный участок, который не приобретался, а был бесплатно предоставлен многодетной семье;
• земельный участок с единственным жильем, за исключением приобретенного в ипотеку;
• хозяйственные строения и сооружения;
• автомобиль у многодетной семьи, если он является единственным средством передвижения;
• другое имущество: автомобиль, необходимый инвалиду для перемещения, государственные награды и призы, предметы домашней обстановки, продукты, деньги (в пределах прожиточного минимума как на самого должника, так и на членов его семьи, находящихся на иждивении) и другое.

«Сам подход законодателя выглядит взвешенным. С одной стороны, усиливается социальная защита многодетных семей, но, с другой стороны, не вводится абсолютный иммунитет имущества. Расширение перечня имущества, на которое нельзя обратить взыскание, выглядит логичным развитием принципа защиты базовых условий жизни. При этом ограничения носят адресный характер (в части земельных участков и единственного транспорта), что не позволяет использовать механизм как инструмент злоупотребления. Именно такая точечная настройка, а не тотальный запрет взыскания, выглядит наиболее оправданной с правовой точки зрения», — отметила член Комитета ТПП РФ по экономике недвижимости, советник адвокатского бюро «БВМП», Сусана Киракосян.

Размещение в отелях

С 1 апреля 2026 года вступает в силу постановление правительства, согласно которому зарегистрироваться в гостиницах, санаториях, кемпингах, домах отдыха, пансионатах, на турбазах можно будет не только по паспорту, но также на основании сведений, содержащихся в документах, удостоверяющих личность гражданина, представленных с использованием мессенджера MAX или мобильного приложения «Госуслуги».

«Это означает, что для регистрации достаточно будет предоставить сведения из документов, удостоверяющих личность, через указанные цифровые сервисы. Администрация учреждения примет эти данные и оформит регистрацию по месту пребывания без необходимости предъявлять бумажный паспорт. Такой подход направлен на упрощение и цифровизацию процедур, а также на повышение удобства для граждан при заселении», — рассказал управляющий партнер ЮК «Энсо» Алексей Головченко. По его словам, идентификация с помощью мессенджера MAX или мобильного приложения «Госуслуги» будет осуществляться следующим образом:

• Гражданин создает в приложении «цифровой ID» — это электронная версия паспорта, в которой содержатся основные сведения: ФИО, дата рождения, паспортные данные, ИНН, СНИЛС, место регистрации и, при необходимости, биометрические данные. При предъявлении этого цифрового ID через мессенджер MAX или приложение «Госуслуги» система формирует специальный QR-код или цифровой сертификат, который и предъявляется администрации гостиницы или другого средства размещения.
• Сотрудник учреждения считывает этот QR-код с помощью специальной программы или терминала, после чего получает все необходимые для регистрации сведения. Данные автоматически передаются в систему регистрации, и оформление происходит без необходимости предъявлять бумажный паспорт.
• Такой способ идентификации будет применяться только для заселения в гостиницы, санатории и аналогичные учреждения, а в других случаях (например, нотариальные действия, сделки с недвижимостью, трудоустройство и др.) по-прежнему потребуется оригинал бумажного паспорта.

Таким образом, физически процедура выглядит так: гость предъявляет QR-код из приложения на смартфоне, сотрудник сканирует его и получает все нужные данные для оформления регистрации, уточнил Головченко. По его словам, это ускоряет процесс и снижает риск утери документов.

Продажа ипотечного жилья банкротов

С 3 апреля 2026 года заработает закон, согласно которому меняется порядок распределения выручки от продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота. Сначала из выручки вычитаются расходы на обеспечение сохранности предмета залога и проведение торгов, а оставшиеся средства распределяются так:

• 80% — залоговому кредитору (но не более суммы его требований по ипотеке, включая неустойки и другие санкции);
• 10% — кредиторам 1-й и 2-й очереди, если на это не хватает другого имущества должника;
• 10%, но не более суммы первоначального взноса и уплаченных ипотечных платежей, — должнику;
• остаток — залоговому кредитору для окончательного погашения долга;
• если после этого в выручке что-то останется, — должнику.

Суд может уменьшить сумму, которая полагается должнику, если она явно превышает ту, что достаточна для удовлетворения потребности гражданина и его семьи в жилье.

Контроль сделок

С 1 апреля Росфинмониторинг повысил порог обязательного контроля сделок с недвижимостью через банки с 5 млн руб. до 75 млн руб. Для профессиональных участников рынка недвижимости лимит остался прежним — 5 млн руб. Новое правило снижает риск «блокировки» денег при покупке недорогой недвижимости, считает Илья Васильчук.

«Это изменение действительно упрощает жизнь рядовым покупателям, так как теперь подавляющее большинство сделок с жильем будет проходить через банки без автоматической отправки отчета в Росфинмониторинг. Риелторы, нотариусы и юристы по-прежнему обязаны сообщать о сделках свыше 5 млн руб. Цель нововведения — снизить нагрузку на банковский сектор и избавить ведомство от обработки огромного массива данных по «бытовым» сделкам, сосредоточившись на по-настоящему крупных операциях», — уточнила Сусана Киракосян.

Отчеты ТСЖ

До 1 апреля в жилищную инспекцию нужно было направить копию реестра членов товарищества собственников жилья (ТСЖ), такой отчет отправляется ежегодно каждый квартал, рассказал Алексей Головченко. Он уточнил, что за непредставление, несвоевременное представление реестра членов товарищества, а также представление в неполном объеме или в искаженном виде для ТСЖ установлена административная ответственность в виде штрафа:

• для должностных лиц — от 300 до 500 руб.;
• юридических лиц — от 3 тыс. до 5 тыс. руб.

Источник: РБК Недвижимость