Для ипотеки вывели уравнение

На продленную до июля 2022 года льготную ипотеку спрос будет меньшим, чем был до сих пор, уверены эксперты и участники рынка. Дело не в повышении максимальной ставки с 6,5% до 7% годовых (реальные ставки, как правило, гораздо меньше). Заемщикам будет затруднительно найти на рынке недвижимости квартиры в новостройках за 3 млн руб., а именно такой лимит (вместо 12 млн или 6 млн руб.) предлагается установить в продленной программе вне зависимости от региона.

Льготная ипотека для россиян продлевается еще на один год — до 1 июля 2022 года. С таким предложением на Петербургском международном экономическом форуме выступил президент России Владимир Путин. «Она носила антикризисный, а значит, временный характер,— подчеркнул он,— но резко обрывать ее и сворачивать нельзя». При этом предельная ставка поднимается с 6,5% до 7% годовых, а предельная сумма льготного ипотечного кредита станет единой для всех регионов — 3 млн руб.

Льготную ипотеку на жилье в новостройках по ставке 6,5% власти запустили в апреле 2020 года. В текущей версии общий лимит по программе установлен в 1,85 трлн руб. Минимальный первоначальный взнос составляет 15%. В настоящее время кредиты ограничены суммой 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, в остальных регионах — 6 млн руб. По данным института развития «Дом.РФ», по состоянию на 27 мая по программе было выдано более 500 тыс. кредитов на сумму свыше 1,53 трлн руб. Действие программы планово заканчивается 1 июля 2021 года.

Количественные параметры обновленной госпрограммы эксперты и участники рынка оценивают по-разному. Увеличение максимальной ставки по кредитам несущественно, уверены они. Психологически такая разница в ставках — между 6,5% и 7% — ничего не значит, учитывая, что ставки по коммерческим, не льготным ипотечным программам выросли (см. “Ъ” от 31 мая), считает главный аналитик «Русипотеки» Сергей Гордейко. А ставки по льготной ипотеке у многих банков в настоящее время ниже предельной. По данным «Дом.РФ», они варьируются в диапазоне 5,5–5,85% годовых. В рамках собственных программ банков на первичном рынке ставки составляют 7,9–8,4% годовых. «Разрыв в ставках между льготной ипотекой и не льготными программами ипотеки сохранится, возможно, даже вырастет»,— говорит Сергей Гордейко.

Однако урезание максимальной суммы льготного кредита приведет к сокращению интереса к программе, особенно в крупных городах, поскольку довольно трудно найти на рынке жилье за 3 млн руб.
«В крупнейших городах спроса на эту программу практически не будет. В городах-миллионниках спрос, скорее всего, тоже будет скромным, потому что цены на недвижимость выросли»,— считает главный экономист «ПФ Капитала» Евгений Надоршин. «Снижение максимальной суммы кредита уменьшит спрос со стороны рискованных заемщиков с маленьким первоначальным взносом, а также позволит ограничить спекулятивный спрос со стороны инвесторов»,— считает аналитик Moody’s Мария Малюкова.

Сдерживать спрос будут и выросшие цены на жилье. «Госпрограмма льготной ипотеки привела к ажиотажному спросу на жилье и, как следствие, к росту цен на недвижимость»,— говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. По данным Росстата, в 2020 году цены на первичном рынке жилья выросли на 12%. Аналитические агентства оценивают рост в среднем в 19%, причем в отдельных регионах — до 30%. К апрелю этого года цены на новостройки в городах-миллионниках выросли в среднем на 8%, приводит РБК данные ЦИАНа. «Сама операция по субсидированию ипотеки, если мы ее только сохраним, других мер не примем, конечно, даст толчок к увеличению цен. Наша задача — сбалансировать предложение»,— заявил в кулуарах ПМЭФ гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко.

Роста цен не избежать, так как спрос будет выше предложения, предупреждает предправления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.

По оценке Газпромбанка, «такой большой популярностью, как ранее, льготная ипотека уже пользоваться не будет, но определенной категории клиентов будет интересна». В целом динамика выдачи несколько замедлится по сравнению с 2020 годом из-за того, что платежеспособный спрос уже во многом удовлетворен, снижается доступность жилья для населения из-за роста цен на недвижимость и идет рост процентных ставок, заключает госпожа Малюкова.