Эскроу-счета прописались в коттеджах

Банки начинают использовать механизм счетов эскроу для финансирования проектов индивидуального жилья. Однако в таких проектах банки осторожны с точки зрения риск-профиля застройщика и готовы кредитовать только опытных и крупных игроков, из-за чего сделки носят фрагментарный характер. Ситуацию может изменить принятие поправок к законодательству, которые ожидаются к концу года.

Российские банки переходят на финансирование проектов ИЖС с помощью счетов эскроу. Так, Сбербанк прокредитовал таким образом строительство коттеджного поселка в Ростовской области. Сумма кредита составила 289 млн руб. Ряд банков также готовы работать с ИЖС в части проектного финансирования и ипотеки. «Например, ипотечные программы для строящегося индивидуального жилья предлагают пять банков. А комплексное предложение — проектное финансирование плюс ипотека — всего два банка»,— указал вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.

В ВТБ в настоящее время рассматривают несколько сделок по ИЖС, и их финансирование «возможно с применением схемы с эскроу». ПСБ готовит к запуску ряда пилотных проектов, связанных с кредитованием ИЖС, указал вице-президент ПСБ Алексей Будаев. По его оценке, формат купли-продажи в виде эскроу позволит увеличить продажи ИЖС в среднем на 20%. По данным источника “Ъ”, механизм эскроу в ИЖС планирует в будущем применять крупнейший крымский банк РНКБ.

Отдельные банки пока используют при подобных сделках аккредитивы, однако у счетов эскроу есть ряд преимуществ. «Пакет документов и условия договора определяются сторонами, в то время как пакет документов и условия расчета по аккредитивам строго регламентированы законодательством»,— объясняет Сергей Бессонов. Кроме того, по его словам, «пополнять счет эскроу можно не единовременно, по нему возможна рассрочка, а также пополнение третьими лицами, например ПФР при использовании материнского капитала, аккредитив же нужно открывать сразу и на всю сумму».

При сделках с частными домами не все банки готовы одобрять застройщика под проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Например, банки рискуют тем, что проект может быть не завершен, остаются вопросы к оценке, ликвидности объектов, юридические вопросы по земле, перечисляет директор направления «Финансовые институты» S&P Сергей Вороненко. «Индивидуальное жилье часто осуществляется не крупными застройщиками, как в случае с многоквартирными домами. Из-за этого возникает риск непрозрачности операций, у девелопера отсутствует история финансовой деятельности, отчетности»,— указывает господин Вороненко.

Поэтому у банков в данном случае есть сильная мотивация снижать свой риск-аппетит к кредитованию таких застройщиков и участвовать в подобного рода проектах, добавляет Сергей Вороненко. Как результат, подобные сделки носят фрагментарный характер в случаях, когда банкам понятен риск-профиль проектов, отмечает он. Банки в приоритетном порядке работают с застройщиками с репутацией и опытом на рынке, подтверждает гендиректор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев. По его оценке, в таком случае системным застройщикам многоквартирных домов будет проще привлечь банковское кредитование проектов застройки индивидуальными жилыми домами с применением эскроу-счетов. «Мы готовы рассматривать финансирование ИЖС с опытными девелоперами»,— заявили в ВТБ.

Основным ограничением для массового перехода на работу с ИЖС по эскроу является отсутствие соответствующей законодательной базы, полагает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Важно решение вопроса на уровне органов власти — распространить механизмы закона «Об участии в долевом строительстве» на ИЖС системно, говорит господин Бессонов, что позволит использовать страховку Агентства страхования вкладов в 10 млн руб. Регулирующий ИЖС законопроект должен вступить в силу до конца года, ранее заявлял гендиректор АО «Дом.РФ» Виталий Мутко.