Госдума предложит запретить краудфандинг для долевого строительства

Госдума намерена запретить привлекать инвестиции в недвижимость через краудфандинг, чтобы закрыть лазейку для долевого финансирования строительства. Выпуск токенов, привязанных к реальному имуществу, планируется разрешить

Госдума планирует ввести запрет на привлечение инвестиций в недвижимость с помощью краудфандинга (формы коллективного финансирования проектов), следует из последней версии законопроекта о краудфандинговых платформах, готовящегося ко второму чтению. Документ есть у РБК, его подлинность подтвердили три источника, знакомых с содержанием поправок.

Законопроект регулирует именно инвестиционный краудфандинг и не распространяется на сбор средств для социальных и благотворительных проектов. Согласно документу физические и юридические лица смогут через инвестиционные платформы давать деньги в долг, вкладывать их в ценные бумаги, а также обменивать их на цифровые права (токены), выпущенные на передачу вещей, результаты интеллектуальной деятельности, на выполнение работ и оказание услуг.

Объем рынка краудфандинга в России в 2017 году составил 11,2 млрд. руб., следует из последней статистики ЦБ, охватывающей не весь рынок, а только площадки, добровольно предоставляющие отчетность регулятору.

Первая версия законопроекта о привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ была принята Госдумой в первом чтении в мае 2018 года. Во втором чтении законопроект планируется принять до конца июня, рассказал РБК глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, отметив, что законопроект находится на стадии согласования с ЦБ, Минфином и администрацией президента.

Существенных изменений в тексте уже не должно быть, утверждает источник РБК, знакомый с ходом подготовки документа. По основным положениям текст согласован со всеми федеральными органами, подтвердил второй собеседник, указав, что остались только вопросы согласования его с другим законопроектом — «О цифровых финансовых активах».

Законы о цифровых финансовых активах, о краудфандинговых платформах, а также поправки в Гражданский кодекс после принятия должны регулировать рынок криптоиндустрии в России.

Что изменилось в законопроекте

• Новая версия законопроекта вводит понятие «утилитарные цифровые права» вместо токенов и смарт-контрактов. Это один из трех способов инвестирования через краудфандинговые платформы: их приобретение даст инвесторам возможность получить некий товар или услугу в обмен на инвестиции. Утилитарные цифровые права — новый вид цифровых активов, но они не будут являться средством расчета, а смогут обращаться только внутри инвестиционной платформы, которая их выпустила, объясняет исполнительный директор Ассоциации операторов инвестиционных платформ Кирилл Косминский.
• На инвестиционных платформах предполагается запретить вложения средств в цифровые права на недвижимость или на участки недр с полезными ископаемыми, так как поправки не допускают вложений через краудфандинг в имущество, сделки с которым требуют государственной регистрации. В предыдущих версиях таких ограничений не было. «В качестве цифрового права смогут выступать исключительно права требования по договорам займа, ценные бумаги, права требования передачи вещей, исключительных прав или требования выполнения работ или оказания услуг», — пояснил руководитель платформы SimplyFi (группа SimpleFinance) Дмитрий Шепелев.
• Население, то есть лица, не являющиеся квалифицированными инвесторами, не сможет вкладывать через краудфандинг более 600 тыс. руб. в год, писал ранее РБК, а одно лицо не сможет привлекать таким способом более 1 млрд руб. в течение календарного года. Поправки предусмотрели теперь исключение для этих двух правил — ограничения снимаются, если инвестиции привлекает публичное акционерное общество.

Зачем нужен запрет на вложения в недвижимость

Законопроект запрещает инвесторам приобретать через инвестплатформы права на имущество, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного бессрочного пользования недвижимостью и права оперативного управления имуществом, поясняет Шепелев. Такой запрет потребовалось ввести из-за того, что механизм краудфандинга потенциально мог использоваться в долевом строительстве как один из способов обхода закона о дольщиках, полагает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Этот закон запрещает застройщикам напрямую привлекать средства покупателей имущества и на эти деньги строить недвижимость.