Ставки на ипотеку

ЦБ сообщил об увеличении доступности ипотеки в России. Активный рост рынка происходит на фоне снижения ставок по кредитам на жилье. В ближайшие годы вполне вероятно достижение уровня 7–8% годовых по ипотеке, уверена глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Эксперты более консервативны в своих прогнозах и отмечают высокую историческую волатильность стоимости рублевого фондирования. Однако тоже ожидают снижения ставок ниже 8% годовых.

Выступая в среду в Совете федерации глава Банка России Эльвира Набиуллина большое внимание уделила рынку ипотеки. По ее словам, прирост ипотечных кредитов сейчас составляет около 20%. «Ипотечный сегмент кредитования развивается очень активно. Это означает, что доступность ипотеки возрастает»,— считает она. При этом в вышедшем в этот же день бюллетене департамента исследований и прогнозирования ЦБ «О чем говорят тренды» (.pdf), отмечается, что по итогам сентября средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам практически вернулась к исторически минимальным показателям.

Произошедшее смягчение денежно-кредитной политики, вероятно, приведет к дальнейшему снижению ипотечных ставок, которое поддержит спрос на этот вид кредитования в дальнейшем»,— говорится в обзоре Банка России.

О снижении ставок говорила сенаторам и Эльвира Набиуллина. «Ставки по ипотеке будут снижаться вслед за снижением инфляции, и мы рассчитывали, что в перспективе нескольких лет ипотечная ставка может составить 7–8%, если инфляция у нас будет на уровне 4%, и не будет каких-то дополнительных рисков».

Наряду со снижением ставок наблюдается оживление и в строительной отрасли. Согласно бюллетеню ЦБ, в сентябре объемы работ в строительстве немного увеличились после около-нулевой динамики в начале 2019 года. По результатам обследования Росстатом, в третьем квартале наблюдается улучшение деловой активности в строительстве относительно прошлого года, в том числе за счет роста портфеля заказов. Определенную роль в этом оживлении сыграл и переход на эскроу-счета. По словам госпожи Набиуллиной, российские банки открыли более 20 тыс. эскроу-счетов, на которые привлечено 67 млрд руб. При этом, по ее словам, объем кредитов, выданных банками строительным компаниям, достиг 596 млрд руб.

Все российские девелоперы, привлекающие средства дольщиков, с 1 июля должны работать через механизм эскроу-счетов, предполагающий, что получить деньги покупателей они смогут только после передачи им квартир. Для ряда проектов сделано исключение — если строительная готовность объекта составляет не менее 30% и в нем продано по договорам долевого участия (ДДУ) не менее 10% площадей, то его можно достраивать по старым правилам.

Как считает управляющий директор по методологии рейтингового агентства НКР Станислав Волков, «на снижение ставки будет работать накопление статистики по обслуживанию ипотечных кредитов, что позволит банкам лучше настроить свои модели оценки и снизить закладываемую в ставку стоимость риска». Кроме того, по его словам, должен помочь в снижении итоговой ставки и эффект масштаба — «по мере роста ипотечных портфелей и выдач удельные затраты банков (в расчете на рубль кредита) обычно падают». Вместе с тем препятствовать снижению будет высокая историческая волатильность стоимости рублевого фондирования, которую банки, памятуя декабрь 2014 года, еще долго будут закладывать в модели оценки процентного риска, отмечает эксперт.

По словам управляющего директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Александра Сараева, ряд банков уже предлагает ставки по ипотеке на уровне 8–9% годовых. Учитывая, достаточно высокую вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки на горизонте 9–12 месяцев (по оценке агентства, в диапазоне 0,75–1 п. п.), можно ожидать, что ипотечные ставки у ряда крупнейших игроков могут снизиться ниже границы 8% годовых.