Ставки по ипотеке впервые с 2024-го стали ниже 20%: что будет со спросом

Выдача рыночной ипотеки продолжает расти. В марте спрос на нее вырос в 4 раза по объему, а доля достигла 42%. Во второй половине года рынок перейдет к паритету льготной и рыночной ипотеки с преобладанием последней.

Средние ставки по ипотеке в России впервые с лета 2024 года опустились ниже 20% годовых. За неделю с 27 марта по 3 апреля их снижение составило в среднем 0,32–0,37 п. п. в зависимости от сегмента кредитования. Об этом сообщили аналитики «Дом.РФ».

Средние ставки по ипотеке за неделю уменьшились:

• на новостройки — на 0,32 п.п., до 19,93%;
• на готовое жилье — на 0,37 п. п., до 19,61%.

«Последний раз рыночные ставки по ипотеке находились на уровне около 19% в июле 2024 года. В тот период банки начали пересматривать условия выдачи ипотеки на фоне роста ключевой ставки и ожиданий ее дальнейшего повышения», — пояснили «РБК-Недвижимости» в аналитическом центре «Дом.РФ».

Падение средних рыночных ставок по ипотеке ниже отметки 20% годовых произошло после решения двух крупнейших банков — Сбербанка и ВТБ — об удешевлении выдаваемых ими кредитов. На 1 п.п. в «Сбере» снизились ставки нецелевых кредитов, взятых под залог недвижимости, и на 0,5 п.п. — на рефинансирование ипотеки. ВТБ снизил ставки на 1 п.п. для кредитов с первоначальным взносом от 50%.

Как считали
Средние ставки по рыночным программам и их динамику определяют еженедельно на основе ставок предложения топ-20 банков по выдаче ипотеки в Москве.

Паритет между рыночной ипотекой и льготной

Снижение рыночных ставок, которое началось в прошлом году и продолжается в нынешнем, уже привело к росту выдач по рыночным программам. По оценке «Дом.РФ», в марте по рыночным программам было выдано 43 тыс. кредитов на общую сумму 138 млрд руб. При этом число выданных кредитов выросло в годовом выражении в 2,7 раза, а их совокупный объем — в четыре раза. В результате доля рыночных кредитов в общем объеме выдачи увеличилась до 42 против 21% в среднем в 2025 году, подсчитали в «Дом.РФ».

«Строительная отрасль дважды выиграет от снижения ставки: за счет роста рыночной ипотеки и снижения стоимости проектного финансирования», — добавили там.

В дальнейшем по мере смягчения денежно-кредитной политики выдача рыночной ипотеки продолжит расти, одновременно будет расти спрос на рефинансирование ипотечных кредитов, выданных за последние два года.

«Спрос, накопленный более чем за полтора года фактически заградительных ставок, уже имеет тенденцию к оживлению. Даже несмотря на то, что ставки еще высоки, заемщики реализуют отложенные ранее планы по улучшению жилищных условий в расчете на скорое рефинансирование под более лояльный процент», — пояснила директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

В «Эксперт РА» полагают, что в первом полугодии 2026-го доля рыночного кредитования еще не достигнет половины выдач, несмотря на сокращение объемов семейной ипотеки в феврале-марте и снижение рыночных ставок. «Однако во второй половине года рынок перейдет к паритету льготной и рыночной ипотеки с преобладанием последней в отдельные месяцы», — добавила Екатерина Щурихина.

Согласно прогнозу «Дом.РФ», по итогам года будет выдано 1–1,2 млн кредитов на общую сумму 4,6–5 трлн руб. По итогам 2025 года россияне оформили 1 млн ипотечных кредитов на 4,4 трлн руб., что на 26% меньше в количественном выражении и на 9% — в денежном, чем годом ранее.

Ипотека все еще недоступна

Несмотря на снижение ставок, рыночная ипотека все еще остается недоступной для большинства россиян. При ставках около 19% и с учетом высокой стоимости недвижимости соответствовать требованиям по предельной долговой нагрузке могут только клиенты с доходом значительно выше среднего и те, кто готов выплатить большой первоначальный взнос, пояснила Екатерина Щурихина.

«Говорить о реальной доступности ипотеки для россиян по-прежнему рано, хотя анонсируемые ставки снизились, с учетом дополнительных расходов (страховки, комиссии и пр.) полная стоимость кредита может достигать 26–28%», — отмечает директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова. Это не решает проблему доступности для широких масс, поскольку ежемесячные платежи остаются на высоком уровне, констатирует аналитик.

Похожего мнения придерживаются и аналитики «Дом.РФ». «Сегодня, несмотря на снижение ставок, рыночная ипотека все еще дорогая: если отдавать за нее 50% от зарплаты, то предоставленных банком средств хватит на покупку всего 15 кв. м. Для сравнения: по льготным программам доступны 42 кв. м. Платеж по рыночным ставкам составляет в среднем 62% от дохода семьи, что ниже доли платежа по льготным программам (23%)», — привел расчеты «Дом.РФ».

Психологическим барьером в плане ипотечных ставок эксперты называют 10–12% — при таких значениях жилищные кредиты становятся доступными для массового покупателя. Однако до таких значений ставки по рыночной ипотеке в этом году, скорее всего, не опустятся. «По нашей оценке, в случае реализации базового сценария Банка России на конец года ключевая ставка составит 12–13%. Это значит, что ставки по рыночной ипотеке уйдут ниже 15% и заметно оживят спрос уже в конце текущего — начале следующего года», — заключили в «Дом.РФ».

Источник: РБК Недвижимость