ЦБ временно разрешил банкам не сдерживать ставки по ипотеке

До апреля 2025 года российские банки смогут устанавливать ставки по ипотеке без ограничений, решил ЦБ. Регулятор также готов рассмотреть возможность отмены «потолка» для полной стоимости кредитов в ипотеке.

Банк России почти на полгода — с 10 октября до 31 марта 2025 года — решил не ограничивать для кредитных организаций полную стоимость кредита (ПСК) по ипотечным потребительским ссудам на покупку жилья или земельного участка, сообщил ЦБ.

«Решение позволит банкам отразить в ипотечных ставках последние изменения ситуации в основных сегментах финансового рынка, в том числе сложившиеся под влиянием решений по ключевой ставке, без риска нарушить требования закона по предельному уровню ПСК», — говорится в пресс-релизе регулятора.

Сейчас максимально допустимая полная стоимость кредитов с залогом жилья должна находиться в пределах 22,4–24,98% годовых.

По закону предельные ставки по разным видам кредитов для клиентов-физлиц не могут более чем на треть превышать процентный уровень, устанавливаемый регулятором каждый квартал. Однако значения ПСК в России рассчитываются с задержкой — например, для четвертого квартала этого года действуют ограничения, сформированные на основе среднерыночных ставок во втором квартале, когда ключевая ставка еще была на уровне 16%. Таким образом, при росте ключевой ставки банки чисто технически не могут слишком быстро повышать стоимость кредитов.

Банк России начал ужесточать денежно-кредитную политику в июле прошлого года — сначала ставка поднялась с 7,5 до 16% годовых, потом регулятор сделал паузу, но вновь вернулся к повышению показателя. На последнем заседании в сентябре ставка поднялась до 19%, в ЦБ не исключили ее дальнейшего пересмотра вверх на ближайших заседаниях.

На этом фоне стоимость ипотеки возросла до рекордных уровней. На 4 октября средневзвешенная ставка по кредитам на готовое и строящееся жилье в банках из топ-20 достигала 22,3%, следует из данных «Дом.РФ». При этом с 1 июля в России существенно изменились условия выдач льготных ипотечных ссуд: программа ипотеки под 8% завершилась, требования к заемщикам по семейной и IT-ипотеке ужесточились.

Это привело к резкому сокращению выдач ипотеки. По данным Frank RG, в июле—сентябре российские банки одобрили заемщикам 234 тыс. таких кредитов чуть более чем на 1 трлн руб., что в 2,2 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Помимо подъема ставок по ипотеке банки стали вводить дополнительные неценовые условия для заемщиков — заметно повышать минимальный первоначальный взнос, а также выдавать ипотеку на новостройки только при условии субсидирования ставки застройщиками (эта схема требует от девелоперов уплаты комиссии). Выдачу ипотеки только при условии комиссии от застройщиков банки стали активно внедрять в начале этого года, но ЦБ критикует эту практику. Регулятор не раз указывал, что она искажает для покупателей реальную стоимость жилья, поскольку расходы на комиссии банкам девелоперы «зашивают» в цену квадратного метра.

Послабления для банков по ПСК отчасти повлияют и на практику взимания комиссии, следует из комментария ЦБ.

«Сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья», — говорится в пресс-релизе.

Банк России также допустил возможность отказа от ограничений по ПСК в ипотеке на постоянной основе. ЦБ не в первый раз вводит для банков послабления именно по ПСК в условиях роста ключевой ставки. Такие льготные условия действовали с августа 2023-го до 30 июня 2024 года, а также в 2022 году.