Застройщики ищут деньги в облигациях

В то время как эмитенты из других отраслей уменьшили объемы выпуска новых облигаций, девелоперы стали активнее привлекать средства через бонды. В январе-апреле они собрали таким образом почти $2,23 млрд – почти столько же, сколько в сумме за 2019–2020 годы. Потеря доступа к бесплатным средствам дольщиков после введения эскроу-счетов вынудила девелоперов искать альтернативные способы получения финансирования на покупку новых площадок под застройку.

В январе—апреле российские застройщики выпустили облигации почти на $2,23 млрд, подсчитали в Moody`s на основе данных Cbonds. В 2020 году объем облигационных займов отрасли составил эквивалент $1,256 млрд, в 2019 году — $1 млрд. У аналитиков «Эксперт РА» оценка за 2021 год ниже — 39,05 млрд руб., или $0,54 млрд по нынешнему курсу. Однако эта цифра соответствует объему облигаций, выпущенных российскими девелоперами за исключением тех, кто строит инфраструктурные объекты.

Существенно увеличилась и доля выпуска облигаций застройщиками в общем объеме бондов, выпущенных российскими нефинансовыми компаниями в 2021 году, достигнув 8%, указывает младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Михаил Никонов. В 2019–2020 годах этот показатель составлял 3% и 5% соответственно. Такой рост связан, в том числе, и с охлаждением интереса к бондам со стороны компаний других отраслей. Так, если в 2019 году компании за исключением финансовых организаций привлекли $26 млрд, в 2020 году — $49 млрд, то за первые четыре месяца 2021 года всего $9 млрд, подсчитали в Moody`s.

Среди девелоперов такой способ привлечения средств, наоборот, становится более популярным. Сейчас общий объем облигаций застройщиков в обращении составляет около 404 млрд руб., в то время как сумма текущей задолженности по договорам проектного финансирования с использованием эскроу-счетов по итогам апреля 2021 года составила 1,428 трлн руб., подсчитал Михаил Никонов. По его словам, рост популярности облигаций у застройщиков обусловлен введением системы эскроу-счетов: «Теряя доступ к бесплатным средствам дольщиков, строительные компании вынуждены искать альтернативные источники финансирования».

К тому же, по бондам менее жесткие условия по целевому использованию привлеченных средств: их можно направить одновременно на несколько проектов без проведения длительных процедур согласования, уточняет эксперт. Новые площадки под застройку проще приобретать за счет облигаций, согласен управляющий директор группы «Самолет» Андрей Пахоменков.

Но инструмент обходится гораздо дороже, чем проектное финансирование. Среднее значение доходности по бондам застройщиков составляет 11,82%, подсчитал “Ъ” по данным «Эксперт РА». При этом средняя ставка по проектному кредиту со счетами эскроу может составлять 4–5%, отмечает заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов.

Наиболее активно выпуском облигаций в строительном секторе занимаются почти все системные застройщики жилья. Так, у «Инграда» доля облигаций в долговом портфеле составляет 56%, у «Самолета» — 41%, у «Пионера» — 34%, у «Брусники» — 13%, сообщили “Ъ” в компаниях. В ПИК за последние три года разместили бондов на сумму 15,5 млрд руб., рассказал представитель застройщика. ПИК также планирует разместить двухлетние облигации на сумму от 5 млрд руб., знает главный аналитик долговых рынков БК «Регион» Александр Ермак.

В «Эксперт РА» ожидают, что ограничения ЦБ на привлечение средств граждан на бумаги с рейтингом ниже ruBBB+ и ужесточение монетарной политики не позволят девелоперам нарастить портфель облигаций на сумму более 80 млрд руб. по итогам 2021 года. Ужесточение санкций, предупреждает вице-президент Moody`s Юлия Прибыткова, приведет к сокращению участия иностранных инвесторов, что негативно повлияет на стоимость российских долговых инструментов.