В Совете Федерации предложили ограничить количество кредитов по льготной ипотеке для одного заемщика

Количество кредитов по программе льготной ипотеки для одного заемщика необходимо ограничить, чтобы исключить использование этого инструмента в инвестиционных целях, заявил первый зампред Совета Федерации Андрей Яцкин. По его словам, это облегчит доступ к программе граждан, действительно нуждающихся в улучшении жилищных условий. «Хотел бы обратить внимание на то, что сегодня отсутствуют ограничения на количество кредитов одному заемщику по программе льготной ипотеки. В результате этим инструментом зачастую пользуются в инвестиционных целях. Считаем правильным проработать введение ограничений на неоднократное участие в программе», — подчеркнул Яцкин на заседании президиума Совета законодателей.

Сенатор также подчеркнул, что условия кредита должны определяться исходя из социально-экономической ситуации в каждом конкретном регионе. Кроме того, для повышения доступности жилья необходим баланс поддержки спроса и предложения.

Портал «Финансист» попросил экспертов рынка прокомментировать идею сенатора.

Андрей Сухов, руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Казани: «Приобретая недвижимость с инвестиционными целями не всегда люди ставят себе задачу заработать. Для многих на первый план выходит сохранение накоплений в период экономической нестабильности. Традиционно в России принято рассматривать недвижимость как самый надежный способ сохранить средства, в качестве подушки безопасности «на старость». Ранее из-за высоких ставок частные инвесторы реже использовали такой инструмент инвестирования, как покупка недвижимости в ипотеку: переплата по кредиту нивелировала рост стоимости жилья. Однако в 2020 году снижение ипотечных ставок на первичном рынке жилья до исторических минимумов привело в том числе и к устойчивому росту цен на новостройки, так что даже у людей без достаточной суммы на единовременную покупку недвижимости появился шанс сохранить или приумножить свой капитал. Плюс ли это для рынка недвижимости? Мы считаем, что безусловно да, так как рост спроса на недвижимости помогает и строительной отрасли, которая в связи с удорожанием стройматериалов, дефицитом рабочей силы в условиях пандемии и адаптацией к новым моделям проектного финансирования переживает сейчас непростые времена.
Если рассматривать недвижимость как механизм реального прироста капитала в России, то наибольший потенциал для инвестора представляют города с более развитой инфраструктурой и высокими ценами на недвижимость (такие как Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Сочи). С учетом снижения максимальной суммы кредита до 3 миллионов рублей в рамках программы «Льготная новостройка», данная инициатива не должна сильно сказаться на спросе на первичном рынке недвижимости. Кроме того, на помощь инвесторам придут совместные программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке жилья банков и девелоперов с дополнительным субсидированием ипотечных ставок для покупателей (в госпрограммах льготного кредитования ставка ипотеки субсидируется государством, которое по сути платит часть кредита)».

Ольга Васянина, руководитель Абсолют Банка в Казани: «Наш опыт показывает, что, как правило, жилье по госпрограмме «Семейная ипотека» в республике приобретают не с целью инвестиций, а для того, чтобы в нем жить. С расчетом на большую семью. Об этом говорит и тот факт, что чаще всего «Семейную ипотеку» оформляют для покупки двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Даже четырехкомнатные пользуются спросом. Средний метраж квартир, приобретенных по «Семейной ипотеке» – от 90 квадратных метров. Очевидно, что многокомнатные квартиры большой площади – не самый ликвидный инвестиционный объект.
Кроме того, значительная часть заемщиков по «Семейной ипотеке» использует маткапитал для частичного или полного погашения займа. У нас в Абсолют Банке каждый второй заемщик «закрывает» маткапиталом часть первоначального взноса. Мы прогнозируем, что во второй половине 2021 года доля таких заемщиков вырастет до 80% и даже до 90%, поскольку «Семейная ипотека» распространилась и на родителей одного ребенка. Они тоже могут воспользоваться маткапиталом. Что означает использование материнского капитала при покупке жилья? То, что впоследствии эту квартиру будет невозможно перепродать без наделения детей долями. А продажа долей несовершеннолетних собственников – всегда осложняющий фактор для сделки с недвижимостью.
Тем не менее, в Казани действительно высок интерес к недвижимости как к инвестиционному инструменту. Эта тенденция сохраняется уже много лет. У нас есть клиенты, имеющие три, четыре и даже пять закрытых ипотек, которые снова приходят за займом на покупку квартиры. В большинстве случаев они приобретают с инвестиционными целями однушки и студии на первичном рынке на начальном этапе строительства объекта. Далее продают квартиру либо непосредственно перед сдачей дома в эксплуатацию, либо сразу после. Ценник обычно поднимается на 20-30%.
Однако в нынешних условиях инвестиционные сделки с новостройками будут проходить за небольшим исключением по стандартным ипотечным программам. Потому что по новым условиям «основной» госпрограммы лимит суммы кредита снижен до 3 млн рублей. При этом средняя сумма ипотечного чека на новостройки в Казани превысила 3,2 млн рублей и продолжает расти вслед за ценами. В рамки обычной госпрограммы инвестиционщикам будет сложно уложиться».