Ждать снижения ставок по льготной ипотеке не стоит

В феврале правительство временно повысило субсидирование семейной, дальневосточной и арктической ипотек, что породило оптимистичные ожидания: раз банки станут больше получать от государства, они могут снизить ставки для заёмщиков – ведь делали они это раньше, и семейную ипотеку можно было брать не под стандартные шесть, а под пять процентов и даже ниже! Такие прогнозы от имени ряда спикеров звучали в СМИ. Вот только они не учитывают одну маленькую, но важную деталь.

Хотя давайте по порядку. Напомню, как в принципе работает льготная ипотека: заёмщик получает низкую ставку, а государство своими субсидиями «догоняет» доход банка от выданного кредита до определённого уровня. Допустим, по семейной ипотеке этот уровень – «ключевая ставка плюс 2 процентных пункта»: заёмщик платит 6%, а банк при ключевой ставке в 21% получает в итоге 23%. Для кредитов, выданных с 7 февраля по 6 августа, планку повысят до «ключевой ставки плюс 3 процентных пункта», то есть банк будет получать уже 24% (чтобы вас не запутать, буду считать, что ключевая ставка в ближайшие месяцы не изменится, тем более, что, скорее всего, так и будет).

Оптимисты считают, что, получив «лишний» процент, банк «поделится» им с заёмщиком, снизив ставку с 6%, скажем, до 5,5%. Вот только они забывают, что в этом случае государство не покроет скидку щедрого банка и в своих субсидиях всё равно будет исходить из базовой ставки в 6% - таковы условия программы. Проще говоря, итоговый доход банка, решившегося на гипотетическое снижение ставки до 5,5%, составит не 24%, а 23,5%. Ну и зачем тогда проявлять щедрость, если она не за счёт государства?

Погодите, но как же былые времена, когда банки действительно снижали ставки по льготным программам? Представьте себе, они действительно делали это себе в убыток, однако такими скидками привлекали заёмщиков, так что в итоге выходили в плюс. Это было время низких ставок, когда льготные ипотечные кредиты оказывались для банков много выгоднее рыночных, поэтому и борьба за заёмщика велась ожесточённо. Сейчас ситуация противоположная – льготные ипотеки, доход с которых будет снижаться вслед за ключевой ставкой, не особо привлекательны для банков и на дополнительные потери ради привлечения заёмщиков пойдут разве что отдельные банки, сильно пострадавшие в конкурентной борьбе и желающие вернуть былые позиции. Большинство же никаких скидок «от себя» давать не будет.

Впрочем, льготным заёмщикам (а ведь сейчас таким может стать не любой!) с их 6% или 2% даже как-то некрасиво жаловаться, что им не дают дополнительных скидок)).